房地產

為降低年輕人的購屋壓力,行政院於今年7月13日通過「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」,並自8月1日實施。與過去的方案相比,貸款額度從800萬元提高到1,000萬元、寬限期從3年延長到5年,貸款年限也從30年拉長到40年,加上政府補貼,一段式利率降到1.775%,比現在銀行房貸的地板利率2.06%還低。

不過要特別注意的是,貸款資格只限制年滿18歲以上,且借款人、配偶及未成年子女均無自有住宅者。所以很多人會誤以為優惠方案只適用於年輕人,但實際上並沒有特別針對最高年齡的限制。另外這方案的實施時間為3年(2023年8月1日~2026年7月31日),也就是說,3年後政府有可能會結束利率補貼,那假設其他條件不變的情況下,利率有可能回補至2.15%。

至於這次方案到底優惠在哪裡?在我看來,對首購族影響最大的應該不是利率補貼。畢竟目前只有3年,未來仍有不確定性。但其他條件比如提高貸款額度、延長寬限期及貸款年限等,影響就很大,因為這些貸款條件一旦取得,就是鎖定未來30年~40年都適用。

看到這裡可能會有人疑惑,負債變多,年限又變長,怎麼能算是優惠呢?其實這要看每個人對於債務的認知及理財能力來決定,而且在未來會產生很大的差異。

舉個例子來說明,假設有間房屋價值1,250萬元,小明跟小王兩人均有2成頭期款250萬元,每月可支配所得也相同,想申請最新的優惠房貸,預計貸款8成1,000萬元,目前利率1.775%,3年到期後利率回補至2.15%,之後利率不變。

但兩人在其他貸款條件的選擇上有很大的差別。小明希望盡早還清房貸,減少利息支出,所以只選擇貸款30年,並且不使用寬限期,希望退休前可以還清房貸,無債一身輕。至於小王則認為低利率是好債,如果延長年限可以降低還款金額,保留更多的錢可以投資,未來資金運用上也會更有彈性,所以選擇40年房貸及5年的寬限期(詳見表1)。

前3年,小明每月還款3萬5,847元,第4年起因為利率補貼到期,每月還款提高為3萬7,544元,5年結束後,小明房貸還剩870萬7,015元。至於小王,前3年的每月還款是1萬4,792元,第4年起每月還款提高為1萬7,917元,因為前5年都是寬限期的關係,所以他每月可以比小明多存下約2萬元,並且決定每月定期投資元大台灣50(0050),以累積他在股市的資產。

根據統計,0050過去20年的平均年化報酬是9.8%,長期滾動回報約7%~9%。若保守以7%計,則5年後小王的房貸依然是1,000萬元,畢竟這段期間他只有還利息,相較於小明多負債約130萬元。但同時他已累積市值143萬1,969元的0050,以總資產來看,他實際負債比重反而比小明低。

之後小明每月仍固定還款3萬7,544元,小王每月房貸開始提高為3萬3,901元,不過因為是40年房貸,他每月還是可以比小明多存3,643元,所以除了原有0050的部位繼續持有,每月仍持續3,000元定期投資0050。到了第30年,小明終於還清房貸,完成退休前付清房貸的目標。至於小王的房貸餘額還有365萬7,720元,但同時他0050的市值已成長為1,012萬1,041元。

假設這時候兩人退休,小明確實不用再背負房貸,但資產卻只有自住房1間,這正是很多國人退休後會遇到的問題,因為工作期間把大部分的收入都拿去還房貸,以至於資產多集中在房子上,所以才會被形容是窮得只剩一間房子。

至於小王,雖然房貸餘額還有約365萬元,但同時也累積了市值約1,012萬元的股票資產,如果以0050長期平均殖率約3.2%計算,每年還可以領到股利約32萬元。

這時他可以選擇賣掉部分股票還清債務,如此退休後一樣不用再背負房貸,而且手邊還多了市值647萬元的0050資產。或者他可選擇不賣股票,慢慢付剩餘10年的房貸,因有現金股利或可賣部分股票,負擔輕鬆,且手上股票資產還是可以持續增長。所以不管採取哪種做法,都可以看出小王的選擇更多元,未來的退休生活也會更安心有保障。

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至於為何結果的差距這麼大?主要還是出在開頭所說的,兩人對於債務的認知及理財觀念的差異,因為小明希望盡早還清房貸,所以一有工作收入就先拿去付給銀行。至於小王則是懂得利用好的貸款條件,先省下錢來付給自己,並且投資股市,最後再透過投資獲利來還房貸。

小明靠個人工作收入來還房貸,等於只有靠自己的力量。而小王則是提早參與經濟及公司的成長,分享企業的獲利,等於多了一群員工為他工作,幫忙一起還房貸。同時在長期通膨的環境下,債務也會跟著貶值,小王延後還款,等於又多一個通膨來幫忙他減輕債務負擔,結合這些優勢,長期下來才會產生如此大的差異。

若不會理財或投資
則仍應盡速還款

不過這些前提是平常就能管好自己的財務狀況,有一定的投資能力及遵守投資紀律。若是平常消費沒有節制,或不會投資,那麼採行縮短貸款年限、按時還款、強迫儲蓄,應該還是比較適合的做法。

常言道:投資,慢慢來比較快。其實換作是好債也是一樣,只要擁有正確的債務認知及投資理財能力,現在慢慢還,將來也會還得比較快,進而可以創造更多財富。

小檔案_99啪

學歷:輔仁大學法律系
經歷:銀行法務、公務人員、行政院諮議
現職:專職投資人、財經作家、講師
著作:《沒有18%,我靠股票打造自己的鐵飯碗》

作者簡介_Smart 智富月刊

《Smart智富》成立於1998年,提供股票、基金、期權、黃金、外幣、債市、房地產、保險、退休規劃、消費觀念等投資理財領域的知識、情報與課程服務。旗下產品有台灣發行量最大的理財月刊-《Smart智富》月刊、排行榜常勝軍-《Smart智富》密技雙月刊、《平民股神教你不蝕本投資術》《權證小哥教你十萬變千萬》等財經暢銷書,以及DVD、課程講座、大型論壇、facebook等,全方位服務投資族群需求。

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