你會想到泰國買房嗎？最近泰國買房相關新聞似乎很多，國人一窩瘋到海外置產的同時，卻不知風險在哪裡、各國制度的差異，這種投資行為的風險很高。
海外置產的優點
我們客觀的觀察，海外置產具有幾個優勢：
優點1：分散風險
但前提是該國買房風險比台灣低或持平，才稱得算分散風險；如果風險不明或更高，那是在分散心酸的？有的人則為兩岸衝突做準備，若不幸發生戰事有後路可退，但問題是你跑得掉嗎？
優點2：出租投報率高
東南亞國家房屋出租投報率較台灣高，投報率大多約在4％～6％不等，部份建案業者號稱可達5％～10％。
優點3：省稅
在台灣，租金收入的57％為淨所得，需併入綜所稅申報。但若在海外置產並出租，屬於「海外所得」，而海外基本所得有670萬元的免稅額度，比在台灣買房出租更省稅。
優點4：獲得居留的機會
有些人海外置產可能著眼於居留權，如馬來亞西的「第二家園」（MM2H）計畫。然而，多數國家移民或居留，買房均非必要條件，想獲得居留權要小心業者的話術。
優點5：資金停泊處
部份有錢人到海外買房，純粹是為資金找出路，做資產上的平衡配置罷了。我好羡慕，如果你是這種人，請扶小弟一把。
優點6：找尋新天堂
近年東南亞各國出現一種特殊性買盤，買方來自中國居多，另外也有少數台灣、香港等地人士；由於東南亞多數國家房價便宜、整體生活成本低（新加坡除外），有些華人把原生國的資產處理掉轉至東南亞買房，成為當地新移民。雖然這些新移民在原本國家可能不那麼有錢，但到了當地卻由魯蛇（Loser）搖身一變成溫拿（Winner）。
海外置產的缺點
說完了優點，不免俗的要說一下缺點了。海外置產除了新聞標題提到的匯率波動風險外，其實還有很多隱藏的風險必須知道，尤其是到東南亞置產的買家更須暸解。
缺點1：法令與市場差異性
每個國家不動產市場生態都存在差異性，連建築規畫都大不相同，更何況是區段條件，而這是台灣人不太可能熟悉之處，且業者號稱位於精華地段等宣傳辭彙真的可信嗎？
其次，東南亞除馬來西亞等少數國家，其餘多數國家並不允許外國人持有該國土地，所以台灣人買到的多為地上權住宅，沒有土地所有權，包括最近討論度很熱的泰國。
缺點2：產權沒有保障
由於外國人士無法擁有土地，社區土地大多掛在開發商或開發商另外成立的公司名下、有的則掛在董事長個人名下（有的董事長原是台灣人，取得該國國籍後可擁有土地產權，所以開發案土地會掛在董事長名下，並以董事長是台灣人來取信消費者，如柬埔寨等國較為常見）。
但這樣就有問題了，試想一間房子可以住多久？40年、50年跑不掉吧，但一家公司可以活多久？台灣存續超過50年的建商都沒幾家，你覺得東南亞建商的公司平均壽命能有多長？如果建商不幸倒閉熄燈或董事長落跑、掛點了，你覺得土地所有權不會衍生爭議嗎？這點是所有到東南亞置產的投資人需謹慎思考的地方。
缺點3：「一案兩價」、「一案多價」
國內業者承接海外建案來台銷售，這類建案可能存在一個不公平的事情，那就是「一案兩價」、「一案多價」，也就是建商賣給當地民眾是較便宜的價格，賣給海外買家卻是較高的售價，而且賣給不同國家買家又有不同售價。
所以說，不只你是肥羊，你全家都是肥羊！而且最悲摧的是，台灣與中國的售價通常比較高，它漂洋過海是來找盤子，不然你以為是來看你？
我講一件小故事，不只消費者被海外建商坑，連國內代理銷售的業者都受過慘痛教訓。實際時間我記得有點模糊，畢竟太古老了，大約在2012年～2015年間，國內有一家專接海外建案來台銷售的仲介公司，他們自己也跳下海買了幾戶，殊不知在一次因緣際會中得知建商同一建案、同一戶房型有多種不同價位，而台灣仲介業者買到最貴的明碼價。
然而，仲介業者卻不敢把事鬧大，就怕消息一洩露，既有的承購戶會來吵著退房，屆時損失會更大，於是只能選擇吞下去了。需強調一下，我不是說所有海外建案都這樣，唯部份業者是如此操作。
缺點4：實際投報率遠不如預期
「宣傳投報率像座山，實際投報率如山崩」是海外置產常見的糾紛之一，雖說業者浮報租金行情是主因，但有時卻不是業者的錯，而是房子租不出去、空置期太長，導致投報率低落。
像這類拿到海外銷售的建案，未來出租的租金較高，通常只有白領階級、當地有錢人、或者外商人員有能力承租，屬於小眾客源，所以空置期過長便成為司空見慣的狀況。有的業者訛稱規畫酒店式公寓，實際上卻是Po在Airbnb接短租等怪異狀況。
因此，在簽署買賣契約時，一定要注意業者宣稱的投報率是否有白紙黑字保障。但即使有保證投報，屆時業者賴皮了，你又能如何？
缺點5：轉手不易
基於以上說法，來台銷售的建案在該國當地多屬於高價案、或是豪華型公寓，這類產品的客源本身就較為有限（不然幹麼拿到海外賣）、房價較貴，且海外買家沒有土地所有權；當地人用相對便宜的價格可買到完整產權房子，自然不會向外國買家接手這類物件，所以外國買家爽收租金幾年後若想出售，就會發現售價與自己期待有落差。
缺點6：海外訴訟累死人
海外置產常見的糾紛如「投報率不如預期」、「建商默默落跑」等...，而國內投資人遇上這類情事，往往只能進行海外訴訟來爭取權益。到東南亞買房前，你該好好想一想有沒有能力、精力來做這件事。
有的消費者選擇狀告國內仲介業者、或向消保官申訴，但省省吧，根本沒用！
缺點7：海外建商業者品質難以掌握
「台灣建商都不夠熟了，何況海外建商？」台灣人買房都說一要看建商、二要選營造廠，但台灣建商成千上萬家已經很難摸清底細了，更遑論海外的建商，你所知道的資訊幾乎都是業者告訴你的，毫無參考標準。
缺點8：排華的風險
東南亞國家多發生過排華暴動，最近的一次則是2014年越南排華暴動，最嚴重的一次是1998年印尼排華事件，此事件引發不少華僑舉家搬至台灣。排華暴動發生的機率就是0與100的差別，無法排除它永不發生，更難以預測發生時會造華人生命財產造成什麼影響。
總體來說，東南亞市場充滿商機，房屋出租投報率的確比台灣更高，但投資人應先掌握「風險與獲利呈等比」的概念，相對高獲利必然伴隨相對高風險，再加上東南亞建商倒閉與爛尾風險較台灣高，這個問題也值得考量。國外的房子雖便宜，但看不到、摸不到，發生什麼事你是最晚才知道。
也許有人說，某某名人都買了，業者應該不會騙人吧？然而，名人秀出契約書就代表是真買了嗎？請再多想想囉！
如果真的想要到海外置產，我個人還是較建議到法令完善的國家，對自己的權益較有保障。如果海外房地產不熟，那還是乖乖買在國內就好。
祝大家投資順利，龍年一飛衝天！
本文獲「何世昌的房產知識Buffet+」授權轉載，原文：海外置產優點、海外置產缺點
延伸閱讀
高房價時代、買房大不易，子女繼承「等房」成新趨勢？對房市未來會有影響嗎？
少子化愈趨嚴重，未來房市有望走跌？晚點買房是利多？房產專家何世昌：先想想這4種情境
落實居住正義，蓋社宅、拉長房貸年限就夠了嗎？房產專家：關鍵在提高薪資、降低房價所得比
小檔案_何世昌
馨傳不動產智庫執行長 何世昌
外號房地產肥永俊，體重與房價呈正比，擅長全球房地產政策影響評估、房市趨勢與新建案市況分析，樂愛鑽研大數據與房市研展。近年致力於介紹全球主各國不動產政策與市場機制，以期找到台灣房市政策新方向。
歡迎朋友們到FB粉絲專頁「何世昌的房產知識Buffet+」一起聊房市！