房地產

你會想到泰國買房嗎?最近泰國買房相關新聞似乎很多,國人一窩瘋到海外置產的同時,卻不知風險在哪裡、各國制度的差異,這種投資行為的風險很高。

海外置產的優點

我們客觀的觀察,海外置產具有幾個優勢:

優點1:分散風險

但前提是該國買房風險比台灣低或持平,才稱得算分散風險;如果風險不明或更高,那是在分散心酸的?有的人則為兩岸衝突做準備,若不幸發生戰事有後路可退,但問題是你跑得掉嗎?

優點2:出租投報率高

東南亞國家房屋出租投報率較台灣高,投報率大多約在4%~6%不等,部份建案業者號稱可達5%~10%。

優點3:省稅

在台灣,租金收入的57%為淨所得,需併入綜所稅申報。但若在海外置產並出租,屬於「海外所得」,而海外基本所得有670萬元的免稅額度,比在台灣買房出租更省稅。

優點4:獲得居留的機會

有些人海外置產可能著眼於居留權,如馬來亞西的「第二家園」(MM2H)計畫。然而,多數國家移民或居留,買房均非必要條件,想獲得居留權要小心業者的話術。

優點5:資金停泊處

部份有錢人到海外買房,純粹是為資金找出路,做資產上的平衡配置罷了。我好羡慕,如果你是這種人,請扶小弟一把。

優點6:找尋新天堂

近年東南亞各國出現一種特殊性買盤,買方來自中國居多,另外也有少數台灣、香港等地人士;由於東南亞多數國家房價便宜、整體生活成本低(新加坡除外),有些華人把原生國的資產處理掉轉至東南亞買房,成為當地新移民。雖然這些新移民在原本國家可能不那麼有錢,但到了當地卻由魯蛇(Loser)搖身一變成溫拿(Winner)。

海外置產的缺點

說完了優點,不免俗的要說一下缺點了。海外置產除了新聞標題提到的匯率波動風險外,其實還有很多隱藏的風險必須知道,尤其是到東南亞置產的買家更須暸解。

缺點1:法令與市場差異性

每個國家不動產市場生態都存在差異性,連建築規畫都大不相同,更何況是區段條件,而這是台灣人不太可能熟悉之處,且業者號稱位於精華地段等宣傳辭彙真的可信嗎?

其次,東南亞除馬來西亞等少數國家,其餘多數國家並不允許外國人持有該國土地,所以台灣人買到的多為地上權住宅,沒有土地所有權,包括最近討論度很熱的泰國。

缺點2:產權沒有保障

由於外國人士無法擁有土地,社區土地大多掛在開發商或開發商另外成立的公司名下、有的則掛在董事長個人名下(有的董事長原是台灣人,取得該國國籍後可擁有土地產權,所以開發案土地會掛在董事長名下,並以董事長是台灣人來取信消費者,如柬埔寨等國較為常見)。

但這樣就有問題了,試想一間房子可以住多久?40年、50年跑不掉吧,但一家公司可以活多久?台灣存續超過50年的建商都沒幾家,你覺得東南亞建商的公司平均壽命能有多長?如果建商不幸倒閉熄燈或董事長落跑、掛點了,你覺得土地所有權不會衍生爭議嗎?這點是所有到東南亞置產的投資人需謹慎思考的地方。

缺點3:「一案兩價」、「一案多價」

國內業者承接海外建案來台銷售,這類建案可能存在一個不公平的事情,那就是「一案兩價」、「一案多價」,也就是建商賣給當地民眾是較便宜的價格,賣給海外買家卻是較高的售價,而且賣給不同國家買家又有不同售價。

所以說,不只你是肥羊,你全家都是肥羊!而且最悲摧的是,台灣與中國的售價通常比較高,它漂洋過海是來找盤子,不然你以為是來看你?

我講一件小故事,不只消費者被海外建商坑,連國內代理銷售的業者都受過慘痛教訓。實際時間我記得有點模糊,畢竟太古老了,大約在2012年~2015年間,國內有一家專接海外建案來台銷售的仲介公司,他們自己也跳下海買了幾戶,殊不知在一次因緣際會中得知建商同一建案、同一戶房型有多種不同價位,而台灣仲介業者買到最貴的明碼價。

然而,仲介業者卻不敢把事鬧大,就怕消息一洩露,既有的承購戶會來吵著退房,屆時損失會更大,於是只能選擇吞下去了。需強調一下,我不是說所有海外建案都這樣,唯部份業者是如此操作。

缺點4:實際投報率遠不如預期

「宣傳投報率像座山,實際投報率如山崩」是海外置產常見的糾紛之一,雖說業者浮報租金行情是主因,但有時卻不是業者的錯,而是房子租不出去、空置期太長,導致投報率低落。

像這類拿到海外銷售的建案,未來出租的租金較高,通常只有白領階級、當地有錢人、或者外商人員有能力承租,屬於小眾客源,所以空置期過長便成為司空見慣的狀況。有的業者訛稱規畫酒店式公寓,實際上卻是Po在Airbnb接短租等怪異狀況。

因此,在簽署買賣契約時,一定要注意業者宣稱的投報率是否有白紙黑字保障。但即使有保證投報,屆時業者賴皮了,你又能如何?

缺點5:轉手不易

基於以上說法,來台銷售的建案在該國當地多屬於高價案、或是豪華型公寓,這類產品的客源本身就較為有限(不然幹麼拿到海外賣)、房價較貴,且海外買家沒有土地所有權;當地人用相對便宜的價格可買到完整產權房子,自然不會向外國買家接手這類物件,所以外國買家爽收租金幾年後若想出售,就會發現售價與自己期待有落差。

缺點6:海外訴訟累死人

海外置產常見的糾紛如「投報率不如預期」、「建商默默落跑」等...,而國內投資人遇上這類情事,往往只能進行海外訴訟來爭取權益。到東南亞買房前,你該好好想一想有沒有能力、精力來做這件事。

有的消費者選擇狀告國內仲介業者、或向消保官申訴,但省省吧,根本沒用!

缺點7:海外建商業者品質難以掌握

「台灣建商都不夠熟了,何況海外建商?」台灣人買房都說一要看建商、二要選營造廠,但台灣建商成千上萬家已經很難摸清底細了,更遑論海外的建商,你所知道的資訊幾乎都是業者告訴你的,毫無參考標準。

缺點8:排華的風險

東南亞國家多發生過排華暴動,最近的一次則是2014年越南排華暴動,最嚴重的一次是1998年印尼排華事件,此事件引發不少華僑舉家搬至台灣。排華暴動發生的機率就是0與100的差別,無法排除它永不發生,更難以預測發生時會造華人生命財產造成什麼影響。

總體來說,東南亞市場充滿商機,房屋出租投報率的確比台灣更高,但投資人應先掌握「風險與獲利呈等比」的概念,相對高獲利必然伴隨相對高風險,再加上東南亞建商倒閉與爛尾風險較台灣高,這個問題也值得考量。國外的房子雖便宜,但看不到、摸不到,發生什麼事你是最晚才知道。

也許有人說,某某名人都買了,業者應該不會騙人吧?然而,名人秀出契約書就代表是真買了嗎?請再多想想囉!

如果真的想要到海外置產,我個人還是較建議到法令完善的國家,對自己的權益較有保障。如果海外房地產不熟,那還是乖乖買在國內就好。

祝大家投資順利,龍年一飛衝天!

本文獲「何世昌的房產知識Buffet+」授權轉載,原文:海外置產優點海外置產缺點

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馨傳不動產智庫執行長 何世昌

外號房地產肥永俊,體重與房價呈正比,擅長全球房地產政策影響評估、房市趨勢與新建案市況分析,樂愛鑽研大數據與房市研展。近年致力於介紹全球主各國不動產政策與市場機制,以期找到台灣房市政策新方向。

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