我通常碰到社會新鮮人的狀況是，在談到要設立理財目標的時候，有時很難想像自己未來有什麼特定的目標，那用退休做目標又覺得太遠。所以我通常給這些比較懵懂的社會新鮮人一些建議，他們可能大部分會預計在接下來的10年或15年內結婚、成家，那相對的就會有買房的打算。如果我碰到心裡沒有特定目標，但想要學理財的社會新鮮人，我都會問他們，要不要用10年買房子來做一個理財目標。因為有特定的目標，你才可以計畫和去實踐。
當然到時候你可能決定不要買房子，或是整個社會的狀況，已經變得不像現在了。但重點不是你買不買房子，而是其實到那個時候，你就已經學會計畫和理財。而你也在實踐的當中，累積了一筆頭期款跟裝潢的費用，你的資產規模會和10年前大不相同。你到時候再評估狀況是不是要買房，也許到時候會有不同的需求，例如創業，那這筆錢也可以是你的「創業基金」。
我在前一本書中，花了不少時間要大家勇敢設立財富目標，告訴你如何設好目標。現在如果我們要設的財富目標是，我們要在10年可以達到買房的目標，那我們每個月、每年，到底需要準備多少錢呢？
我用我前一本書的社會新鮮人B小姐22歲，計畫10年買房的例子，簡單演練一下給大家參考：
B小姐，一位想要擁有自己房子的社會新鮮人。B小姐想要10年後擁有自己的房子，現在完全沒有存款，也沒有任何可投資的資產。她頭一年努力存錢作為財務安全網的準備，第2年及第3年才有可以投資的資金。我建議她在設定買房子為目標的時候，就應該開始多看看房子，找出自己想要買的第一間房子、區域、地段、價錢等等，了解購屋所需要的一切手續和費用。以B小姐的年紀，10年後買房子，大約會是以1房1廳或2房1廳為主，她決定買700萬的房子當作她的目標。以首購來說，我們以總價700萬的2成當自備款，一成當簡單裝潢的費用。大概210萬為她購屋的前段費用，而後段就是之後貸款分期攤還的部分。
簡單來說，B小姐的大目標是10年後買一間700萬的房子，而這個大目標之下，再把它拆開來分成兩個小目標，一個是頭期款加裝潢的210萬，另一個就是當開始支付本金加利息的時候，每個月付出的貸款總額，最好不要超過收入的1/3或一半。不然你很容易因為每月還款金額太大而壓力過大，如果有臨時額外緊急需要用錢的時候，導致付不出貸款的狀況。
目標設定好了，接下來呢？
考慮現況：B小姐的現況為年收入36萬，年支出20萬與2018年的可存款16萬，以及既有的可投資資產為0。我們就已經把起點和未來終點設好了，那接下來呢？我們就可以開始做細節的計畫囉。
工具部分我一樣是用Excel來計算，我是個記不住數字的人，也對數字沒有太敏銳的感覺，所以我還是選擇用Excel做工具來計算和記錄，這樣我任何時候都可以再回來檢視，當初估算得是否合理，隨時可以做一些調整。
我有一個Excel的範例檔，可以跟大家分享。想要的請在「女孩向錢進」的臉書或Instagram的粉絲頁上留言或私訊，我就會寄給你哦！
大家可以把前面我們提過的，自我評估現狀的幾個項目：扣掉財務安全網的準備金額後的可投資資產、收入、支出，填入Excel裡面，大家可以試著做看看。
以B小姐做例子：
（2018年）22歲，想規畫10年買房。B小姐的現況為年收入36萬，年支出20萬與（2018年）今年可存款16萬，以及既有的可投資資產為0。
B小姐實際目標：
1.10年後擁有一個700萬的房子。
2.付出140萬頭款和70萬元裝潢費用。
3.負擔得起未來30年，每月房貸本金加利息的支出。B小姐是以2018年他22歲開始規畫，所以是用2018作為基準的第1年。我們來看看她需要達到多少的目標投資收益率，才可以滿足她的需求，在10年後買房。
在Excel表上，我們先列出：
一、你接下來10年，預計的收入是多少？這裡指的收入，就是你的主動收入，也就是你朝九晚五工作所領的薪水，或是你全力經營的生意或事業所得。以下有關計算（年）收入的提醒：
1.在「收入」列填入「稅後收入」，那在「支出」的地方就不用再考量稅的支出了。
2.或者是在「收入」列填入「稅前收入」，那就要把稅的費用加入在支出的部分。這樣才不會高估了你的收入，記得我們的保守原則嗎？另外假設之後10年可能的加薪幅度，作為自己未來工作薪水收入的預測及目標，B小姐假設從2018開始，未來的薪水成長率為每3年加薪3%，而她也會盡力讓目標實現。
二、接著列出你未來10年，預計的支出是多少？
未來的支出也是以現在的支出作為一個基準考量，覺得自己可以節約支出到什麼樣的狀態，或者支出的狀態也跟著收入的假設增加。由此推算出一個合理的每年收入、支出表，由此可以推算出未來存錢的目標，用以規範自己的任性消費。
B小姐假設支出也每3年成長3%（因初出社會，薪水較少，支出相對於總薪水的比例也較高），她覺得可以先試著這樣算。
三、那我們就可以把B小姐從2018年開始，接下來的10年甚至15年的年收入、支出，用Excel表列出來。當然也可以算出B小姐在接下來的10年，每年有多少存款。再把她當年的存款，於下一年滾入可投資資產裡。所以B小姐2018年存16萬，把這16萬拿來當財務安全網的準備金，那2019年存的16萬，才開始算是她的可投資資產。
做到這裡，就能了解你的收入和支出狀況，很清楚知道自己可以存多少錢下來。需要的話可以再回頭來看，也許能找出如何可以再多存一點錢哦！
四、假設目前B小姐除了透過投資外，無其他被動收入來源。如果你的狀況是有其他被動收入來源，例如收房租、版稅等，那就在上面列出來。而B小姐的狀況是沒有的。
五、接下來假設一個年投資收益率。從5%開始，放進Excel裡看看如何，結果是不是可以接近你的目標。不是的話，往上或往下調整，看看哪個數字可以讓你最接近目標的。
結論》
1.如果假設目標投資收益率設為7%，B小姐在第10年（2028），她32歲的那年，可以達到「可投資資產」大於她的目標房屋自備款支出（213萬1,988>210萬）。
2.B小姐在第10年（2028），她32歲的那年，以2018年當時保守薪水收入的推算（每月約3萬2,781元），以假設青年成家的優惠房貸條件（頭兩年寬限期只繳利息不用繳本金），所以頭兩年繳利息負擔很輕，但到她34歲的那年，以當時假設的薪水收入（每月約3萬3,765元）開始繳本金加利息。
3.以2018年政府提供的青年安心成家貸款方案，最高可貸款800萬元，最長30年期，寬限期可達3年（比我們的假設還多一年），最高可貸8成。若採取機動利率，前2年利率1.58%，2年之後利率1.88%（以目前利率水準估算，日後會隨郵局2年期定儲機動利率調整）。
假設B小姐到2028年（10年間），因信用良好，可以拿到8成貸款（借560萬），寬限期2年（我們用比較嚴格的標準先算看看），若採取機動利率，前2年利率1.8%，2年之後利率2%（利率也用比較高一點來算，才保守）。前兩年月付利息8,400元負擔不大，但到2年寬限期過後，每月本利要付2萬1,780元，相較當時（2030年）B小姐的月薪水收入（每月約3萬3,765元），超過月收入的一半，相對負擔是比較沉重。
那回過頭來，B小姐要如何調整計畫呢？我們一樣從3部分來檢視：
1.檢查你的目標對你是否切合實際？
B小姐要檢視的是，買700萬的房子（或借560萬的貸款），是否對她來說負擔太重？現在算出來的目標投資收益率7%沒有問題，可以達成10年後自備款的目標，但達不到的是12年後的月付本利不超過薪水的1/2的目標。
B小姐可以回頭審視，是否對自己薪水成長幅度過於保守？既然可以達到10年後210萬自備款的目標，是否在這10年間可以撥些金額投資自己的技能，讓自己的薪水可以成長到12年後，至少達到每個月4萬3,000元（2萬1,780元的2倍）。
或是在不調高目標投資收益率的情況下，考慮延後到2031年買房，那時就有280萬自備款，只需要貸款490萬，同樣條件下只借7成的貸款。那2033年本利只須月付1萬9,058元，而2033年的目標月薪就設在至少達到3萬8,116元，相對較容易達到。
2.檢查你的目標收益是否可達？
B小姐要檢視的是，這樣假設的目標投資收益率，對於她來說是否合理。年輕人又單身，有穩定的工作，其實風險承受度可以高一些，但學習及練習投資理財才是重點，才能確保長期達成目標投資收益率，時間是一個重要的因素，急不得的。
3.檢查你目前的生活方式？
B小姐目前的試算所得到的結果，如果目標收益率不是問題，B小姐真正的挑戰是如何提高自己的月薪，或者可以透過提高自備款來降低貸款總額，來減輕以後付本利時的負擔。那同樣的我們可以回頭來看：
a.B小姐的收入是否有可能增加？（是否可以投資自己讓正職的主動收入提高，或者有其他被動收入的可能？）
b.檢視花費狀況，是否可以減少不必要的支出，存更多的錢，幫助你早點達成計畫？
c.同樣的重點是增加你的可投資資產，本金愈大，在同樣的時間內，需要的目標投資收益率才會變小些。
我最常聽到不願意理財的原因就是「好麻煩」、「我不知道如何開始，讓別人幫我做就好了」等等。把責任都推給別人，那之後就不要怪罪，為什麼自己的錢在別人手中變小了或者賠光了。其實計畫的部分雖然聽起來瑣碎，但走過計畫的整個程序，對你的個人理財投資來說，是一項非常值得做的功課。而且算來算去只有加減乘除，像玩大富翁一樣很有趣啊！
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作者：張Ceci
出版社：橙實文化
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作者簡介_張 Ceci
璀璨生活 SPL 財富自由教練 計畫 主持人
Podcast「女孩向錢進＄」節目主持人
Ceci在 38 歲退休，她的工作經歷包括資產管理公司，從行銷，業務及投資研究部門等不同角色的歷練，到替世界知名的金融資訊公司開拓深耕台灣、中國及香港市場，進而管理。再加上她也曾經擔任過金融協會和不同企業的顧問。並與某知名瑞士銀行的全球管理階層一起創立資產管理公司。
她精采的經歷，讓她對金融業如何運作深有見第。更重要的是，她從她第一份工作開始，就開始累積自己的投資經歷。她 20 年以上的投資經歷涵蓋了廣泛全球投資的經驗，不僅止於金融投資工具的運用，也包括了房地產、商業不動產、物業發展和天使投資。她整合了自己過往的投資及人生經驗，已經成功的幫助了不少專業人士以全新的角度，有效的增加自己的財富。Ceci 帶來了一個全面而簡單的方法，來幫助你建立正確的投資心態，幫助你開始一個可以讓你實現人生目標的財務計畫，並透過正確的投資邏輯和知識，讓你可以成功地執行你的財務計畫實現璀璨人生。