最近簽約完成了前篇文章所說的即將在台中買下之後要住的房子，想說順手紀錄一下我這幾年親身遇到一些房地產投機/投資，在這些投機/投資中的暴利究竟多誇張，我將從本篇文章講述。
註：本篇文章僅是我個人遇到的情況，實際上可能還有許多眉角或更專業的手法來獲取暴利。
我經歷過的房地產投資/投機可以分為以下4種
1.短期—中人費
中人的目的在於在建商還沒實際開賣時，優先協助買家取得買賣資格並且簽約。價錢方面在早期可以優於開賣後的價格，但現在我個人認為建商的開價都把利潤給拿走，因此你只是獲得優先簽約權利，可能也便宜不了多少，這在新竹滿常見的。因為新竹熱區這1年～2年的房市熱度通常是開案第一天及完銷，或是現在的建商鎖戶邊調整價錢邊賣，完銷的部分通常都是部分VIP或是中人給搶走。偶爾會剩下大家不喜歡的戶型、樓層慢慢賣（註：VIP有些是跟建商有良好關系或是買過以前建案的買家）。
通常新竹地區中人費會收到20萬～25萬元現金不等，並且不開發票（等於逃稅，目前看來房地合一2.0無法可管）。所以當你買到這間建案時這中人費在你未來的成本認定是無法舉證。
這種模式根本是無本生意，更厲害的中人可能本身就是房仲，所以手上有許多自住客與投資客的名單，另外早期的一種方式會在各大買房群組說已經拿到了XX戶的名額、中人費XX萬元（實際上他們根本沒拿到名額），等在群組拿到了10位～20位名額後，再透過關係去跟建商談團購。
對於建商來說也沒啥缺點，因為建商省下了廣告與接待中心的費用就可以賣出了許多戶，剩下的戶數建商則可以在沒壓力的情況慢慢賣、或是提高價錢，比較大的缺點是會造成真正想買屋的消費者不滿，所以即便建商知道有人這樣做對外也不會承認。
2.短期—紅單買賣
紅單代表的是銷售開給你X樓Y戶的一個價格，你先付出了5萬～10萬元的訂金表示你有意願購買，並且等待正式開賣時開始簽約，而這張紅單讓你優先有購買X樓Y戶的權利。
在新竹早期這算是很常見的投機/投資方法之一，你可以在潛銷時期優先拿到非常好的棟別或價位，並藉由這張預售屋買賣預約單（小紅單），來轉賣給別人購買這間預售物的權利，通常拿到紅單後會在短時間內簽約（EX：1個禮拜～1個月），因此你必須在1個月內轉讓這張紅單資格。紅單轉賣金額在早期不會太高，大概5萬～20萬我都有聽過， 但你完全不需要多少成本並且不用報稅（收受現金很難舉證），算是很暴利的一個投資，因為你賣不掉時可以退掉這張紅單，目前看來政府似乎禁止這樣的紅單操作。
下圖是我在2017年潛銷時期購買竹科悅陽（新竹光埔）的小紅單（單坪約27萬元），從金額上來看我所拿到的價位確實比3～4個月正式開賣後買的人便宜（實價登錄可看到）。 我當初確實想買這個建案，但後來看上現在的房子，因此我把紅單退掉改買現在的自住宅，而現在這個建案單坪上看48萬元以上。
而下圖這張是我在<我的五項資產增加/收入來源>一文中說明的想投資租人的低總價房子（雙套房格局），不過後來覺得投資套房租給單身的人很麻煩，並且當時首付只有53萬元而有人想用+50萬元跟我買，因此我就在持有6個月後賣出，當時我估算此區新建案套房約1萬元月租（雙套則有2萬元），沒想到賣出後的幾個月，這區的新套房行情漲到1個月1萬2,000元～1萬5,000元，事後來看當然後悔，不過沒有這間的賣出，就沒有今年在台中簽約的房子。
3.短期—預售屋換約
預售屋換約也是本次房地合一2.0打擊的重點對象之一（但其實還是有很多逃稅手法），在房地合一2.0（7月1日）還沒出來前，算是投機/投資客短期在預售屋市場賺取暴利的手段，房地合一2.0出來後就是多了35%～45%的稅讓政府分一杯羹，我剛好有經歷過房地合一2.0前的賣預售屋獲利跟房地合一2.0後的向投資客買的預售屋，跟大家分享投資客是如何逃稅 。
基本上紅單買賣在政府嚴禁後，就比較少看到了（或許還是有，但我遇到的後面建案都是付訂金拿合約回去審閱，之後直接簽約），所以預售屋的換約投資就是當你跟建商簽完一份預售屋合約時，熱度很高的地區或建案可能在短期間內秒殺（新竹熱區常見，或是像新竹、台中惠宇這種知名建商也是），此時你就可以在建案未蓋完之前（使用執照未出來之前），把這份合約的權利讓渡給其它買家。當然不可能是平白無故的讓渡（投資客想要賺價差），所以會在預售屋讓渡書上寫下投資客願意讓渡的金額（這也是之後在1個月內要向國稅局申報的金額）。
舉例：當你買一間預售屋價格為1,000萬元時，你想要以高出50萬元的金額賣出（也就是1,050萬元），此時預售屋讓渡書的金額就會寫1,050萬元。看樣子你是1,000萬賺到50萬元，感覺很少，但事實上以預售屋的繳款方式來說，你可能在不到一年的時間只繳了10%的訂金（也就是100萬元），因此等於不到一年的時間用100萬元去賺取50萬元，這利潤高得嚇人。
而在房地合一2.0之前，這50萬元是會納入你隔年的綜合所得稅裡面，因此有些高所得的人會找人頭（親戚）來買賣。就如我上述在去年買的投資建案（建照下來前只需繳10%），在買的時候想說進可攻（預售屋換約）、退可守（租人也很划算），於是當看到群組有人想要以高於50萬元的價格來買的時候就出售了，因為後來覺得要管理租屋也是個很累人的事情（事後遇到近一年誇張的新竹房地產爆發，後面的人應該有賣高於100萬～200萬元左右）。
而在房地合一2.0之後，預售屋的2年內換約就是45%的稅，但有3%上限30萬元的免稅額度，因此以上面1,000萬元賣1,050萬元的例子來說，他實際上要繳納的稅是（50-30）×45%=9萬元的稅。這也是政府為了打擊短線投資客因此所收取的高昂稅額。
實際上呢？一種正規做法是投資客會把稅額再加上去來讓買方承擔，因此他可能開出1,066萬元的價格，30萬的免稅額度加上（66-30）×0.55=19萬8,000元，等於屋主實拿49萬8,000元。投資客開出了1,066萬元的價格扣完稅後，還是實拿50萬元現金回來。
那你會想說，買家又不是白癡，大不了不買。沒錯，所以有些投資客又會採取另一個逃稅手段，就是收受現金並且讓渡書的合約做低。
假設投資客就是要淨賺50萬元，因此預售屋讓渡書的金額會寫1,030萬元（30萬元免稅額度），但是換約當天要在現場給予20萬元現金（不留紀錄，逃稅），這樣投資客就會淨賺50萬元，但對於自住客的缺點就是，將來你賣房認列成本只能是預售屋讓渡書的1,030萬元，而並非是多給現金的1,050萬元。
但對於自住客來說，假設你自用住宅住滿6年後的稅率其實滿低的（10%～20%），並且有400萬的免稅額度，因此有許多從投資客接手的自住客也會傾向於部分給予現金，讓賣家逃漏稅來降低要拿出的頭期款+投資客利潤。
這也是逃避此次政府推出的房地合一2.0的一種手法（逃稅手段），當然買家可以不接受堅持申報稅額（讓渡書金額寫正確金額），賣家也可以加價賣（讓渡書金額寫上含稅的金額），這就得看哪方會先妥協。
很不巧這幾個月我在觀察台中高鐵房市有看到一個快交屋的建案（也滿喜歡的），而其中一位投資客急著想出脫（我猜是不想貸款），而他自知把稅灌上房價上的金額買家肯定不會接受，因此他想要用差價給現金的方式逃稅，把預售屋讓渡書的金額做低，我剛開始非常不滿，並且堅持要報稅，當然在討論過程中屋主就決定不賣。事後想想，要是我持有6年後其實影響非常小，並且屋主的價錢比建商3～4樓餘屋還低（因為建商有趁此次行情調漲過價錢，而買家是更早期所簽下的合約）。後續明年要推的隔壁建案又預估單坪要貴個5萬元左右，於是後來兩方就互相妥協，賣家報一些稅，買家給部分現金才促成這次交易。
而現在看來，買到的價格比行情便宜了有4萬～6萬元/坪，因此即便我在成屋後的2年內重稅期（45%）就賣掉也賺了有100萬元上下，但這間目前打算長期置產用，至少也等6年後再賣出（避開重稅期）。
講個題外話，跟賣家聊天的時候知道他手上目前有3～4間這樣的預售屋投資，這間在不到一年的時間就賺了我一年的薪水（賣家支出本金約300萬元），接著他再拿賺我的錢跟先前付出的本金持續找下個標的（也可以是2個標的），這種操作你成功做了一次以後絕對會上癮，會發現賺錢怎麼那麼簡單，但什麼時候會崩盤沒人知道，我相信有非常多的投資客有相同的操作手法。