房地產投資客賺什麼?預售屋買賣怎麼賺?4種套利方式,看懂為什麼投資客會上癮!

撰文者讀者投稿
一個提供讀者朋友分享投資理財心得的園地。
房地產投資客賺什麼?預售屋買賣怎麼賺?4種套利方式,看懂為什麼投資客會上癮!

最近簽約完成了前篇文章所說的即將在台中買下之後要住的房子,想說順手紀錄一下我這幾年親身遇到一些房地產投機/投資,在這些投機/投資中的暴利究竟多誇張,我將從本篇文章講述。

註:本篇文章僅是我個人遇到的情況,實際上可能還有許多眉角或更專業的手法來獲取暴利。

我經歷過的房地產投資/投機可以分為以下4種

1.短期—中人費
中人的目的在於在建商還沒實際開賣時,優先協助買家取得買賣資格並且簽約。價錢方面在早期可以優於開賣後的價格,但現在我個人認為建商的開價都把利潤給拿走,因此你只是獲得優先簽約權利,可能也便宜不了多少,這在新竹滿常見的。因為新竹熱區這1年~2年的房市熱度通常是開案第一天及完銷,或是現在的建商鎖戶邊調整價錢邊賣,完銷的部分通常都是部分VIP或是中人給搶走。偶爾會剩下大家不喜歡的戶型、樓層慢慢賣(註:VIP有些是跟建商有良好關系或是買過以前建案的買家)。

通常新竹地區中人費會收到20萬~25萬元現金不等,並且不開發票(等於逃稅,目前看來房地合一2.0無法可管)。所以當你買到這間建案時這中人費在你未來的成本認定是無法舉證。

這種模式根本是無本生意,更厲害的中人可能本身就是房仲,所以手上有許多自住客與投資客的名單,另外早期的一種方式會在各大買房群組說已經拿到了XX戶的名額、中人費XX萬元(實際上他們根本沒拿到名額),等在群組拿到了10位~20位名額後,再透過關係去跟建商談團購。

對於建商來說也沒啥缺點,因為建商省下了廣告與接待中心的費用就可以賣出了許多戶,剩下的戶數建商則可以在沒壓力的情況慢慢賣、或是提高價錢,比較大的缺點是會造成真正想買屋的消費者不滿,所以即便建商知道有人這樣做對外也不會承認。

2.短期—紅單買賣
紅單代表的是銷售開給你X樓Y戶的一個價格,你先付出了5萬~10萬元的訂金表示你有意願購買,並且等待正式開賣時開始簽約,而這張紅單讓你優先有購買X樓Y戶的權利。

在新竹早期這算是很常見的投機/投資方法之一,你可以在潛銷時期優先拿到非常好的棟別或價位,並藉由這張預售屋買賣預約單(小紅單),來轉賣給別人購買這間預售物的權利,通常拿到紅單後會在短時間內簽約(EX:1個禮拜~1個月),因此你必須在1個月內轉讓這張紅單資格。紅單轉賣金額在早期不會太高,大概5萬~20萬我都有聽過, 但你完全不需要多少成本並且不用報稅(收受現金很難舉證),算是很暴利的一個投資,因為你賣不掉時可以退掉這張紅單,目前看來政府似乎禁止這樣的紅單操作。
下圖是我在2017年潛銷時期購買竹科悅陽(新竹光埔)的小紅單(單坪約27萬元),從金額上來看我所拿到的價位確實比3~4個月正式開賣後買的人便宜(實價登錄可看到)。 我當初確實想買這個建案,但後來看上現在的房子,因此我把紅單退掉改買現在的自住宅,而現在這個建案單坪上看48萬元以上。

而下圖這張是我在<我的五項資產增加/收入來源>一文中說明的想投資租人的低總價房子(雙套房格局),不過後來覺得投資套房租給單身的人很麻煩,並且當時首付只有53萬元而有人想用+50萬元跟我買,因此我就在持有6個月後賣出,當時我估算此區新建案套房約1萬元月租(雙套則有2萬元),沒想到賣出後的幾個月,這區的新套房行情漲到1個月1萬2,000元~1萬5,000元,事後來看當然後悔,不過沒有這間的賣出,就沒有今年在台中簽約的房子。


3.短期—預售屋換約
預售屋換約也是本次房地合一2.0打擊的重點對象之一(但其實還是有很多逃稅手法),在房地合一2.0(7月1日)還沒出來前,算是投機/投資客短期在預售屋市場賺取暴利的手段,房地合一2.0出來後就是多了35%~45%的稅讓政府分一杯羹,我剛好有經歷過房地合一2.0前的賣預售屋獲利跟房地合一2.0後的向投資客買的預售屋,跟大家分享投資客是如何逃稅 。

基本上紅單買賣在政府嚴禁後,就比較少看到了(或許還是有,但我遇到的後面建案都是付訂金拿合約回去審閱,之後直接簽約),所以預售屋的換約投資就是當你跟建商簽完一份預售屋合約時,熱度很高的地區或建案可能在短期間內秒殺(新竹熱區常見,或是像新竹、台中惠宇這種知名建商也是),此時你就可以在建案未蓋完之前(使用執照未出來之前),把這份合約的權利讓渡給其它買家。當然不可能是平白無故的讓渡(投資客想要賺價差),所以會在預售屋讓渡書上寫下投資客願意讓渡的金額(這也是之後在1個月內要向國稅局申報的金額)。

舉例:當你買一間預售屋價格為1,000萬元時,你想要以高出50萬元的金額賣出(也就是1,050萬元),此時預售屋讓渡書的金額就會寫1,050萬元。看樣子你是1,000萬賺到50萬元,感覺很少,但事實上以預售屋的繳款方式來說,你可能在不到一年的時間只繳了10%的訂金(也就是100萬元),因此等於不到一年的時間用100萬元去賺取50萬元,這利潤高得嚇人。
而在房地合一2.0之前,這50萬元是會納入你隔年的綜合所得稅裡面,因此有些高所得的人會找人頭(親戚)來買賣。就如我上述在去年買的投資建案(建照下來前只需繳10%),在買的時候想說進可攻(預售屋換約)、退可守(租人也很划算),於是當看到群組有人想要以高於50萬元的價格來買的時候就出售了,因為後來覺得要管理租屋也是個很累人的事情(事後遇到近一年誇張的新竹房地產爆發,後面的人應該有賣高於100萬~200萬元左右)。

而在房地合一2.0之後,預售屋的2年內換約就是45%的稅,但有3%上限30萬元的免稅額度,因此以上面1,000萬元賣1,050萬元的例子來說,他實際上要繳納的稅是(50-30)×45%=9萬元的稅。這也是政府為了打擊短線投資客因此所收取的高昂稅額。

實際上呢?一種正規做法是投資客會把稅額再加上去來讓買方承擔,因此他可能開出1,066萬元的價格,30萬的免稅額度加上(66-30)×0.55=19萬8,000元,等於屋主實拿49萬8,000元。投資客開出了1,066萬元的價格扣完稅後,還是實拿50萬元現金回來。

那你會想說,買家又不是白癡,大不了不買。沒錯,所以有些投資客又會採取另一個逃稅手段,就是收受現金並且讓渡書的合約做低。

假設投資客就是要淨賺50萬元,因此預售屋讓渡書的金額會寫1,030萬元(30萬元免稅額度),但是換約當天要在現場給予20萬元現金(不留紀錄,逃稅),這樣投資客就會淨賺50萬元,但對於自住客的缺點就是,將來你賣房認列成本只能是預售屋讓渡書的1,030萬元,而並非是多給現金的1,050萬元。

但對於自住客來說,假設你自用住宅住滿6年後的稅率其實滿低的(10%~20%),並且有400萬的免稅額度,因此有許多從投資客接手的自住客也會傾向於部分給予現金,讓賣家逃漏稅來降低要拿出的頭期款+投資客利潤。

這也是逃避此次政府推出的房地合一2.0的一種手法(逃稅手段),當然買家可以不接受堅持申報稅額(讓渡書金額寫正確金額),賣家也可以加價賣(讓渡書金額寫上含稅的金額),這就得看哪方會先妥協。

很不巧這幾個月我在觀察台中高鐵房市有看到一個快交屋的建案(也滿喜歡的),而其中一位投資客急著想出脫(我猜是不想貸款),而他自知把稅灌上房價上的金額買家肯定不會接受,因此他想要用差價給現金的方式逃稅,把預售屋讓渡書的金額做低,我剛開始非常不滿,並且堅持要報稅,當然在討論過程中屋主就決定不賣。事後想想,要是我持有6年後其實影響非常小,並且屋主的價錢比建商3~4樓餘屋還低(因為建商有趁此次行情調漲過價錢,而買家是更早期所簽下的合約)。後續明年要推的隔壁建案又預估單坪要貴個5萬元左右,於是後來兩方就互相妥協,賣家報一些稅,買家給部分現金才促成這次交易。

而現在看來,買到的價格比行情便宜了有4萬~6萬元/坪,因此即便我在成屋後的2年內重稅期(45%)就賣掉也賺了有100萬元上下,但這間目前打算長期置產用,至少也等6年後再賣出(避開重稅期)。

講個題外話,跟賣家聊天的時候知道他手上目前有3~4間這樣的預售屋投資,這間在不到一年的時間就賺了我一年的薪水(賣家支出本金約300萬元),接著他再拿賺我的錢跟先前付出的本金持續找下個標的(也可以是2個標的),這種操作你成功做了一次以後絕對會上癮,會發現賺錢怎麼那麼簡單,但什麼時候會崩盤沒人知道,我相信有非常多的投資客有相同的操作手法。

  • 分享: