房價為什麼跌?數十年來「炒房者」賺飽飽,大家「再也買不起房」,房市蕭條不是經濟不好,是結果!

撰文者出版社
蒐羅與財經、理財相關書籍內容介紹及書摘,協助讀者快速閱讀書籍精彩內容。

房子 房屋 買房 購屋 房地產 房價 房貸 房市
圖片來源:dreamstime
圖片放大

經濟學預言家:快了快了,小島房價快要跌了
繁榮的房市對整個經濟的影響至關重要,在房市繁榮的巔峰時期,房屋的融資、建設和裝修成了美國經濟的中流砥柱。然而,每個人都只看到了眼前的好運,卻沒注意到未來的損失。

不僅「炒房者」賺到了大量財富,普通屋主們每年也透過「以小換大」貸款獲得數千億美元,如此一來,房產成了免稅的自動提款機。人們用這些錢翻新房屋、度假、上大學以及買車和電子產品,總體生活水準比房屋升值前提高了。

但是,這些財富不過是海市蜃樓。

羅伯.席勒在《非理性繁榮》(Irrational Exuberance)一書中寫道,在1900到2000年這100年的時間裡,美國的房價平均每年上漲3.4%(只比平均通貨膨脹率略高),這是相當合理的。物價與人們的購買力密切相關,這也是收入和信貸額度之間的機制。

然而,1997到2006年間,全美房價平均每年上漲19.4%,漲幅驚人,然而在此期間,收入卻鮮有提高,那麼人們是如何支付高昂的購房費用呢?以上兩個時期的區別在於信貸的多寡,後期美國政府制定了許多政策,使貸款利率更低,獲得貸款也更容易。但是信貸不會永遠擴張,最終貸款條件會變得更嚴格,一旦信貸收縮,房價就不可能再升高了。

所以,當房市到達巔峰,多年來不斷湧入經濟體中的低息貸款就停止了。即便在房市開始蕭條之後沒有其他的經濟問題(實際上是有問題的),少了那些自由現金流,經濟也一定會萎縮。為了恢復經濟平衡,經濟衰退不是必需的,卻是必要的。

但是,當經濟開始收縮時,立法者和經濟學家不僅不認為這個過程是多年來擴大銀根及過度消費的結果,反而把它當作問題本身。換句話說,他們錯把解藥當作毒藥。

小布希和歐巴馬政府一直都鼓勵消費者像房市崩盤之前那樣消費,但是錢從哪裡來?如果失業率上升,收入和房價下降,消費者怎麼會有這麼多錢呢?

經濟學家宣稱,如果人們不能消費,政府就應該採取措施幫助他們消費,但是政府也沒有多少錢。政府所有的就是稅收、借款和自己印刷的貨幣。稅金和借款只是將私人企業的開銷或投資轉移到政府頭上,印製貨幣也會產生同樣的效果。政府將新印製的貨幣投入流通領域,必然會抑制老百姓手中所持貨幣的購買力。

最近一次經濟崩潰之後的幾年,印製貨幣的做法帶來了巨大的貿易逆差,達到每年一兆美元。幸運的是,我們依然能夠在公開市場上出售大部分債務,當然主要是針對外國買家。但是,美國也採取了更簡單(也更不坦誠)的方式避免損失,即透過聯準會將相當一部分債務賣給了美國自己。

但是,美國不會一直擁有這樣的「好運」。最終美國政府只有兩個選擇:拒絕還款(告訴債主美國沒錢,並商議一個解決辦法),或者通貨膨脹(印錢來還債),任何一個選擇的後果都很嚴重。拒絕還款還有可能徹底清算從頭來過,是相對較好的選擇;不幸的是,雖然通貨膨脹在經濟上是較差的做法,在政治上卻有好處。

  • 分享: