Mr.Market市場先生，出自於班傑明‧葛拉罕的著作 《 The intelligent investor 》 （中譯 : 智慧型股票投資人）書中提到的一個虛構人物。
他是葛拉罕最喜歡的一則虛構人物，每天都會造訪投資人，提出買賣股票不同的價格。Mr. Market給的報價大多時候都很合理，但偶而也會非常的瘋狂，投資人可以自由地決定是否買賣或者完全忽略他給的報價，即使拒絕，Mr. Market也並不介意，明天他仍然會再次登門造訪，再次提出不同的價格。
葛拉罕的這則寓言提醒投資人，不該把Mr.Market在市場中隨興的報價當作股票真實價值。然而當這位市場先生犯傻的時候，投資人要勇於從中獲利。投資人若不想參與其中，則應該緊閉大門，別受市場先生的報價干擾，只需領取股利和受益於企業成長即可。
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第三步：看結果，晚5年買房竟然多出422萬元！
當所有的資金用5%的報酬率在成長時，35歲買1000萬的房子，到65歲退休時還可以存下1834萬元。
如果晚5年買房，這5年先用租房每月15,000元，同樣到65歲退休時可以存下2256萬元，多出了422萬元。
原因就是延後買房，可以將原本要支付頭期款的300萬元延後支付！
多創造的利息即使扣掉支付房租，仍會隨著時間漸漸滾大，最終變成422萬這樣一筆很大的金額。
最後提醒幾個實務上會遇到的問題：
1、實務上資金不可能100%全部都投資在市場中
投資報酬率要高，手上要盡量避免留下現金，但實務上除了一些很安全的長期投資（例如一些ETF），大多數股票即使是台積電，我們也不敢壓身家在它身上。對於手上的資金安排會遇到什麼問題，可以參考這篇文章：想要安心退休，為什麼有500萬退休金還不夠？
2、實務上報酬率每年會高低起伏，不會每年相同
這裡的計算假設報酬率是5%是個長期平均值，實務上很難是每年都穩定相同的報酬率。關於報酬率，可以參考這篇文章：其實100萬要變200萬，平均需要__年！
3、房子自住與投資，評估方法完全不同
這篇的計算，主要都是以房子自住作考量，如果房地產是拿來投資，要考慮的重點就還要包括潛在的獲利評估、時機點等問題。
至於到底該選擇哪一種？可以先看看這篇文章：你的房子是資產，還是負債？真相是...
對買房地產有興趣的朋友，自己下載EXCEL來試試看吧！
下載：【晚5年買房差多少EXCEL】 （dropbox連結）
本文獲市場先生授權轉載，原文：房子該租還是買？晚5年買房 退休竟然多存422萬？
作者簡介_Jam
目前在軟體業從事於財金軟體研發工作，興趣是研究投資、交易、程式、哲學與歷史。證券分析之父葛拉罕的「Mr.Market市場先生」，暗示投資人，應該將自己的情緒與判斷，獨立於市場之外。因為理工背景出身，對於投資的分析、回溯測試等...特別有興趣，也剛好擅長做資料分析與統計，認為統計數據是最能客觀認識市場的一種工具。
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