房屋稅壓垮房市的真相?「幕後推手」張金鶚一次曝光始末

撰文者出版社
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房貸房仲貸款

我的好朋友曾經分享一個「討海人vs.炒房客」的動容故事。19歲的楊斯來自南台灣小鎮,父親是討海人,從小到大父子倆見面的次數少之又少。因為父親要把握從晚春到仲夏的飛魚季,等到秋天還要抓住上天的恩賜,順著一批又一批的黑潮,把抓得的母烏魚取下魚卵,趁天還沒亮送到廟埕前拍賣。

討海人冒著風雨、忍受寂寞,在擁擠的漁船思念家鄉與孩子,但家人能否豐衣足食,還得看老天爺賞不賞臉,好的時候一年賺400、500萬元;但漁獲量差時,一年收入只有100、200萬元,扣掉買船的貸款,只能清苦過日。

楊斯的大伯比較有錢,經過朋友介紹,大伯到台北先是當房仲,後來見買賣房子轉手可以賺錢,於是當起投資客,拿著祖父留下的遺產約1000萬元,買下1間總價3000萬元房子,隨心所欲地出國享樂、打高爾夫球,不用辛苦地工作,而5年後再以4000萬元賣出,輕鬆賺進1000萬元,而這5年他繳的稅金僅60萬元,實質稅率不過6%。

相較之下,楊斯父親以5年賺進1200萬元計算,減去免稅額與扣除額後,父親應納135萬元稅款,實質稅率約12%。「為什麼努力辛苦工作的討海人,與輕鬆炒房賺錢的投資客,命運卻天差地別?」楊斯深深覺得不公平,他義憤填膺地說:「為什麼我們的稅制是在懲罰努力工作的人,卻鼓勵受薪階級加入投資房地產的行列……。」

台灣因房地產的持有稅及交易稅過低,以致房子從原本「居住使用」為主,變成當前全民瘋狂的「投資工具」,以致排擠了有住屋需求的一般購屋大眾,許多人的薪水苦追不上高漲房價,因為擔心再也買不起房子,最後不得不加入「拚房」行列,殊不知,未來卻很可能「賠上」一輩子的幸福。

台灣金融業放款在不動產不斷上升,且比重超過3成,從2009至2012年間,銀行見房地產在相對高點,當時若非百大企業或上市上櫃公司員工,想要取得高額貸款與低利率並不容易;反之,坐擁多間房產,賣1間屋、賺1年薪水,不用努力工作就能獲取金錢的投資客,卻能從銀行獲取較低利率及較高成數房貸,借錢炒房且繳很少稅。

2016年3月華南銀行遭檢調主動偵查後才發現,在大台北地區某分行遭犯罪集團在102年11月底至104年2月期間內,向華銀超貸房貸34件、金額達5.2億元,並已產生逾放2.7億元。

再言重一點,台灣房價2009年以後漲翻天,金融業難辭其咎。因為金融機構放款讓投資客取得低利貸款,再拿大眾的錢去炒作房市,甚至給予企業家或公司更優惠的貸款條件,讓他們有利可圖。更誇張的是有些公司老闆利用公司資金買房、炒房,然後老闆個人享用公司豪宅,炒房賺錢落入個人口袋。

最典型的案例就是頂新集團的魏家炒作「帝寶」豪宅。2009年魏家打著「鮭魚返鄉」旗幟,約花了13億元陸續買進9戶帝寶,就在頂新爆發假油事件成為眾矢之的,甚至被立委踢爆魏家「買房零自備款」,這件事也得到央行的間接證實,央行指出頂新房屋貸款達8成,但1成多的自備款卻利用無擔保借款,以致貸款成數高達99%。

央行進行糾正後,銀行雖追回超貸部分並將總貸款成數壓低至7成,卻已無事於補,因為頂新絕對不是唯一,房價早已一飛沖天。這件事只證明了:「有錢人或富豪透過買房、存房、炒房,賺取大批資本利得,讓人痛恨的是,他們不用從自己口袋掏錢,占盡一般大眾存款戶的便宜。」

雙張會 良善立意反被誣為打房怪手

對於房地產我始終認為應該以「居住使用」為主、「投資賺錢」為輔。當然,一項政策的執行有其利,必有其害,在權衡得失的過程,為了避免提高持有稅,而傷害大多數的一屋族的稅賦,也曾想過該如何求取平衡點。

因此,雖然一方面提高多屋族持有稅,但另一方面我希望降低自住客持有稅,逐漸讓稅賦達到公平合理,不過,一開始就面臨何謂「自用」與「非自用」的難題,中央又是如何規定?

仔細研究後,發現舉凡房屋稅、地價稅、遺產稅或銀行優惠貸款等,很多優惠條件都牽涉自用與否。怪的是,中央就是沒有一個明確的定義,各主管單位對「自用」的定義各唱各的調,部分採取「使用用途」、部分是「總歸戶」的概念。為此,我特別打電話希望面會財政部長張盛和,希望中央釐清對「自住」定義,並給予明確規範。

然而,就在面會的前一周,張盛和部長在立法院備詢時主動爆料「下周將和張金鶚副市長面會」,這一爆讓「雙張會」提早一周在4月18日曝光,也讓部分媒體有了炒作「雙張將共商打房大計」的想像空間,而房屋稅的議題整整延燒快半個月,讓我實感意外與驚訝。

4月22日我帶領市府團隊財政局長等四人,與財政部長、次長及賦稅署長等人面會。行前市府團隊擬出一套說帖,表達對於「自用」的認定,市府建議無營業之住家用房屋,規範在合理面積(授權地方政府訂定)以下,以每一成年人一戶認定。

進入會議時,我先向張盛和部長解釋,希望能擴大房屋稅的稅率區間,將非自住稅率上限提高至3.6%,並明訂住家用稅率及適用戶數。主要理由是「土地稅法」規定,一般用地的基本稅率10‰,自用住宅為2‰,相差4倍;但在房屋稅,住家用與非自住用只差0.8個百分點,相差不到1倍,對持有多戶非自住房屋加重的課稅空間不足。

討論時張盛和也十分認同,很快地我們達成住家自用住宅稅率1.2%,持有非自用住家用房屋稅率從1.5%~3.6%。這當中我希望中央能統一訂定,避免各縣市出現不同的標準,或是只採最低標準,但張部長認為要讓「地方各自有彈性」,最後我只好妥協。

除此之外,雙方也針對推動中央房地合一、實價課稅及地方提高公告現值趨近市價,以及愛心房東可享自住用房屋稅及所得稅的優惠等三點共識。不過,在市府團隊溝通成功後,財政部後來加了兩點共識:第一希望活化國有房地產,台北市政府要支持空總開發案及華光社區等,第二則是加速老舊房屋的都市更新。

經過一小時多的討論後,我跟張部長同時接受四、五十家媒體聯訪,除了表達雙方展現合作提出五點共識之外,當中有一家媒體向我提問:「房屋稅是否會讓房價下跌?」

當時我腦中一閃,此時應展現中央與地方攜手的合作氣氛,加上4月20日當時的行政院長江宜樺看到內政部營建署公布台北市房價所得比15倍,高居世界之冠。於是江宜樺院長在國民黨舉行「青年公民論壇」時,被學生問到台灣房價過高時,他回答:「房價太高連兒子都買不起,希望任內將房價所得比從15倍降至10倍。」

為了達到江宜樺院長的目標,於是我順口回應:「如果中央與地方合作,要把房價所得比從15倍降到10倍,要達到江院長的目標,並非難事。」這句話的背後邏輯是,若無意外,江宜樺院長在任大約還有2年時間,若要讓房價所得比下降到10倍,各部會齊力同心,讓2年房價降3成並非不可能。

但我的苦口婆心,卻意外擦槍走火,隔天媒體紛紛把「張金鶚玩真的,要讓房價2年跌3成」做成頭版頭條,一場原本只是討論拉大非自住房屋稅區間的「雙張會」,最後卻演變成「張金鶚要把房價打趴!」

隔天看到報導其實蠻感慨的,因為我的初衷是透過建立制度,讓房價回到合理的水準,落實區分「自住」與「非自住者」的持有稅率,但我卻似乎變成打房的箭靶,把中央職責的稅制改革焦點模糊成市府在打房,令人遺憾。

課徵囤房稅 台北跑第一

當財政部同意擴大非自住房屋稅區間從1.5%~3.6%之後,台北市財政局全員動起來,台北市決議針對「囤房族」開徵差別稅率,自住房屋稅率維持1.2%,非自住房屋稅率調高為2.4%~3.6%;另外,私人醫院、診所及自由職業事務所使用的房屋稅,從2%調高為3%。希望透過加重房屋稅(俗稱囤房稅)的持有成本,減少投資誘因。

放眼在全國21個縣市,台北市最先修正房屋稅條例,後來我才發現全台21縣市只有我們台北市在孤軍奮戰,顯示居住正義要全面落實並不容易。讓我想起西班牙小說《唐吉訶德》裡的騎士,當他不避危險而勇往直前,回神過後,卻發現後方並沒有隊友,只有他孤軍奮戰。唐吉訶德被視為迷亂瘋狂,即使他是個謙謙紳士,但在沒有價值的世界堅持價值,或是在價值曖昧不明的世界堅持價值,這本來就是瘋狂且不容易的事情。

實踐居住公平的過程,囤房稅上路特別不容易。原本市長與議長都認為,稅制調整茲事體大,過關難度很高,但秉持「對的事情要堅持努力」,我做好心理調適、放下身段,主動向法規委員會召集人林晉章議員溝通,爭取排入議程,當時我心想至少要排入議程,若自己無法說服議員,失敗了也甘願。

2013年房價過高成為最大民怨,巢運醞釀再掀「夜宿帝寶」活動,藍綠議員認知這股力量暗潮洶湧,擔心對選舉不利。此時我極力遊說幾位國、民兩黨議員,希望支持這項法案,並說明趁此時機調高房屋稅,可表達議員對巢運的支持,以避免積壓已久的民怨突然爆發,影響九合一選舉。最後就如同大家看到的囤房稅終於在議會順利過關,台北市成為市場領頭羊。

當然,我很明白讓房價回到合理,絕非一蹴可幾,但只要能往前走一小步,長期累積慢慢就會變成一大步。

調高土地公告現值、房屋稅修正,以及調整建造房屋標準單價是我任內為居住公平努力的三大主要方向。因為我明白,財政部拉大房屋稅的稅率區間,讓地方政府有足夠空間針對自住與非自住訂出差別稅率,然而,光靠提高稅率仍不夠,地方政府能實踐的核心在「稅基」。

稅率努力成功後,我將腦筋又放到稅基上。想起剛入市府,財政局曾委託立委曾巨威針對「台北市房屋稅檢討」研究案,主要分析台灣房屋構造標準單價從1981年至2014年從未調整,當時我也參與討論。由於房屋標準單價主要反映房屋建材與人工價格等實際工程造價,其價格已遠低於現行房屋造價,以致評定房屋現值明顯偏低,造成持有不動產的租稅負擔失衡。

深入了解曾巨威的報告後,我主張新、舊房屋的構造標準單價在年底要一併調整,才符合公平原則。根據房屋稅條例規定,核計房屋現值的主要計算元素,包含房屋構造標準單價、路段率、經歷年數及折舊率等,並由不動產評議委員會予以評定標準,每3年重行評定一次。

我向市長表達趁著巢運民氣可用,不如新舊房屋一起調整,如此才符合公平合理。不過,我一廂情願的想法卻被財政部的一紙公文,暫不同意調整舊有房屋標準單價所阻擋,非常可惜。所幸,最後市長同意從「新建房屋」開始調整,並在市政會議很快通過。

於是台北市不動產評議委員會於2014年1月22日常會決議通過增訂房屋構造標準單價,並自2014年2月公告,決定從2014年7月1日起實施。但事情沒有想像順利,在公告後幾個月,11月的某個晚上,議長急call郝市長並詢問:「調高新建房屋構造單價,究竟是怎麼回事?」其實,不難想像議長背負許多來自建商的遊說壓力,在電話中郝市長請我當面向議長說明。

隔天我特別向議長解釋:「這項法案2月就已經公告,當初建商代表都有參與討論,也都沒有意見,且現已完成法定公告程序,如今都成了既定事實,目前已經沒有辦法改變,尤其面對當前高漲的房價,積壓許多民怨,也不宜臨時有所改變。」議長聽完解釋後,完全同意我的說法並謝謝我的辛苦。

從現在回頭來看,公告過程各界都沒有反對意見,主要是當時市場景氣仍佳,建商認為都能順利銷售不會影響成本,萬萬沒想到,調高新建房屋標準單價成為壓垮房市最後一根稻草。首當其衝是「豪宅」,當領頭羊的豪宅流動性及變現性都降低,加上央行緊縮房貸政策,讓豪宅交易一夕之間急凍,到2016年都不見起色。

事實上,2014年離開市府之前,台北市財政局經過多次公文往返,終於獲得財政部同意舊有房屋的標準單價,可由地方政府自行調整,如此將可避免只有新建房屋提高房屋稅的不公平現象。未來這項政策的落實,就必須視由柯文哲市長帶領的新市府團隊決定是否繼續實踐了。

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