為了避稅把房子放在女兒名下,想要賣掉卻遭拒…知名律師:借名登記前,除了契約要完備,還要思考這些事

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為了避稅把房子放在女兒名下,想要賣掉卻遭拒…知名律師:借名登記前,除了契約要完備,還要思考這些事

她最近心情還不錯,至少有3間不動產陸續成交,第1間、第2間房子已經可以辦理過戶,拿到的錢就給長孫買1間大一點的房子。第3間也已經簽約,只要在美國的女兒給她印鑑證明,也可以再換1間給兒子。先生的想法跟她一樣,就是要把資產交給兒子,才叫做傳承。

她與先生從年輕時,就開始「蒐集」不動產,而且以房養房,愈換愈大、愈多。他們相信「有土斯有財」,也相信政府的課稅能力,因此早就分散風險。他們有4個孩子,就把所有的房地產分成6份,除了自己夫妻外,4個孩子都有不動產登記在他們名下,而且從孩子年紀還小就陸續登記,這樣至少不會有太多遺產稅的問題。

前幾天,房屋仲介要她準備女兒的印鑑證明,因為買方已經要辦理過戶。她打電話給大女兒,請她盡快回國來處理這件事。想不到,大女兒竟然沒有要回來的意思。她非常惱怒,所有女兒名下的房子,都是她與先生買的,只不過借女兒的名字登記而已,大女兒憑什麼拒絕她?可是,她冷靜想想,發現問題有點嚴重,如果大女兒真的不願意回來處理印鑑證明,房子不能過戶,她就要給付違約金給買方,她該怎麼辦?

她趕緊告訴仲介現在的情況。仲介對她說:「要不要考慮跟律師討論,請求返還房屋登記?」她於是找了律師討論,但是律師無奈地告訴她,就算提告,也得要大半年,而交屋期限就是下個月,下個月不交屋,一樣違約。而且,提告也不一定有勝算,大女兒可能會主張是贈與。最後,律師與仲介的意見,都是勸她忍氣吞聲,先「騙」她回國取得印鑑證明再說。於是,她打了第2次電話給大女兒。

她好說歹說,希望大女兒可以回來台灣辦理印鑑證明。大女兒沉默了很久,總算開了口,她問媽媽,為什麼二妹與小妹的房子被她賣掉以後,錢竟然不是交給她們,而是直接幫弟弟、長姪買房子?難道他們家就是重男輕女,只在意男系子孫嗎?她相當錯愕,她跟女兒說,是不是重男輕女不重要,重點是,這些房子都是她跟先生一起努力打拚來的,她們想要給誰就給誰,當然,大女兒不會接受她這樣的說法,於是這通電話又是不歡而散。

她覺得這樣不是辦法。她想通了,把違約金付給買方,不如把錢給女兒。於是,她又打了第3通電話給大女兒。她跟大女兒說,只要回來台灣辦理過戶,她願意把100萬元給大女兒。沒想到大女兒竟然說,除非把所有交易的錢都給她,否則她不會回來簽名的。她到底該怎麼辦?這本來不就是她的房子嗎?

決定借名登記之前的思考

借名登記,在民法上並沒有明文規定,而是以類推適用委任關係的無名契約,作為法律上的處理方式。在現實生活中,有許多借名登記的契約出現,特別是不動產登記。不動產是以在地政事務所的登記,作為合法持有的判斷依據,只要是登記人,就推定是所有權人,除非能夠提供相關契約或證據,作為佐證,當借名登記契約終止,對方不願意返還不動產時,才能向法院請求返還不動產。事實上,這種訴訟並不容易處理,因為要舉證相當困難,特別是在親友之間的登記,更是如此。

以父母子女來說,許多父母為了不同的原因,會把購買的不動產就放在孩子名下。第1種情況是節稅,不論是遺產稅、贈與稅、奢侈稅等,在購買時就直接過給孩子,讓孩子當人頭,以省下要繳納的稅賦。第2種情況是貸款,因為兒女有特殊類別的貸款,例如首購利率低,為了節省利息支出,所以由兒女持有不動產。第3種情況,是父母本身有負債,因此把房子放在孩子身上,避免被強制執行。第4種情況,是父母為了讓孩子都有安身立命之處,先行購置資產,讓孩子有房子,但還是由爸媽收取租金或是處分出售等,所有權狀也是在爸媽手上。最後,就是資產配置,爸媽事先已經把自己的資產都分配好,避免未來大家在遺產上有所爭執。但無論哪一種情況,往往最欠缺的舉證,就是契約。

事實上,要證明借名登記,並不容易,因為被告往往會主張是原告贈與。就法院的判斷標準而言,一般都會以原告主張的借名登記理由是否合理、不動產平常由誰管理處分、當時購買及往後給付貸款的資金由誰支付、所有權狀究竟在誰手上、借名者與被借名者的對話紀錄等因素綜合考量。但因原告要負舉證責任,而不動產登記在對方名下,往往是年代久遠,要提出證明時其實不容易,是以,法律上衍生的糾紛相當多,最後的結果,幾乎都是親情蕩然無存。

那麼,要如何預防這種情況發生?其實會有這些訴訟,都是起因於不公平與貪念。父母如果在不動產借名登記之時,不考慮到性別平等,最後往往就會衍生女兒與兒子的戰爭,因為發現父母竟然想要把房子統統過給兒子,當然心裡會不舒服,如果這時候需要女兒配合,那就會有很多怨言出現,甚至不願意配合。另外一種情況,就是父母坐視有兄弟姊妹把父母給的房子賣掉,但是卻要沒有賣掉房子的兄弟幫忙,再把自己的房子交出來分配,這時候難免就會有其他人埋怨。當然,如果房子確實是爸媽購買的,孩子沒有資格講些什麼。可是,站在孩子的立場,心裡不舒服,這也在所難免。

因此,如果爸媽真的要把房子借名登記在兒女身上,最重要的當然是心態問題,而不是契約。如果爸媽可以把所有權狀收在身上、而且時刻提醒小孩,這是請他們「幫忙」登記的房子,真正的所有權都在爸媽身上,或許可以稍微減低往後兒女的抱怨。這時候再來談契約,雖然很現實,但也有必要性,至少可以解決法律上的紛爭。可是,談到財產,本來就一定會有人不滿意,除了心態要調整、契約要完備,最好的方式還是不要把不動產放在任何人身上。請記得,雖然說不要檢討被害人,但是引起貪念的人,特別是家人,有時候也得要承擔起家庭不和的責任。

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