打房真的有效嗎?台灣房市的問題不只是房價飆漲,致命傷是「底氣」不足!

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打房真的有效嗎?台灣房市的問題不只是房價飆漲,致命傷是「底氣」不足!

先問一個小問題:台積電可以空嗎?

台積電股價在100元至300元的時候,只要一漲多了,就有人想要放空,可是當台積電股價一直漲、一直漲,衝破了500元之後,市場上反而是一片喊多買進的聲音,早期做空的投資人早就不復存在。

姑且不論台積電500元的股價是不是多方吹捧出來,至少這家公司有技術、有實力、有底氣,泡沫只要不是太大,也都還撐得住,投資人沒有三兩三,可千萬別空台積電。

有底氣的股票不要空,那房地產的底氣夠嗎?

房地產也是一樣,如果真的有需求,中央銀行再怎麼打房,也壓制不住房價上揚的氣燄,所以我們要從中期發展與未來趨勢來分析一下數據,拿出數據才知道房地產是有本質的在漲?還是沒有本質的炒作?讓我們先看一張圖:

相較於民國98年,第一次登記(新屋)筆數以及買賣(中古屋)筆數的買氣在2016年、2017年來到了低點,近3年雖有反彈,但反彈仍屬有限,第一次登記(新屋)筆數以及買賣(中古屋)筆數兩者相比較,顯然是買賣(中古屋)筆數的反彈比較明顯。

明年重磅消息:人口反轉

接著我們要來看長期的趨勢,在我的新書《透視未來》中,提到2020年1月是人口總數開始下滑的轉折點,雖然今年新聞媒體陸續都有報導,但是卻引不起太大的波瀾;筆者預估,這個重要人口總數轉折的消息會在全年度出生人口、死亡人口確定死亡交叉之後,成為明年一大新聞議題,從學校倒閉、兵源缺乏等課題,一路談到老人社會誰來養、退休金,以及房地產還有需求嗎?

今年靠著疫情、美中貿易大戰,大家推測台商可能會像是潮水般紛紛回台灣,但欠缺直接的數字可供判斷,只能依賴海外生產比降低,或者是不太靠譜的境外資金匯回統計,這些數據一來不直接,二來爭議頗多,筆者感覺不是那麼的真實;就算真有那個資金回流量,可是當未來疫情結束,中美貿易戰爭減緩、最愛台灣的川普下台之後,台灣是否還能享受這讓人驚艷的待遇呢?這些資金是否又會再次離開台灣而周遊世界呢?

40萬需求,降到20萬

內部需求來說,可以觀察少子化的那一批「少子」什麼時候長大想要買房子,我的假設是27歲至41歲有首次購屋需求。


如上圖A,代表著目前購屋需求,主要是大約每年34萬的出生人口數,相較於最高的40餘萬出生人口的80%~85%;10年後,也就是119年,購屋需求大約是每年出生人口26萬的階段;20年後,則是出生人口數僅有20萬少子化的那一世代開始需要購屋,屆時只剩下最高峰需求的一半不到。

台灣房地產最可怕的一件事情是需求緩步下滑、溫水煮青蛙,完全沒有反彈跡象;更糟糕的是,下一代低薪無法負擔生活開支,更遑論還要買房,所以宅宅的住在家裡,許多下一代跟家人同住省房租,如同日本大前研一所說的「低欲望」,人口老化抑制經濟成長,財富經營保守化也阻斷了往前打拚的動力,不只是住在家裡當宅宅,反正等繼承就好,何必買房呢?

結論:反彈只是短期現象

從中長期的方向來說,很難看到有需求的支撐力,只見「少子化」的發展導致「鄉村崩潰化」、「極限村落」的出現,年輕人要找工作也只能在大都會、科學園區比較能夠找得到好的機會,這些都導致人口往都市移動,呈現「都市集中化」惡性循環的結果。

因此,從本文所提供的數據來看,房地產需求近期稍有反彈,但反彈難謂強勁,長期來說應該僅限於少數區域較具有熱度,像是六都、科學園區或特定題材區域,其他區域的長期需求仍然有限,加上重劃區遍地開花,房地產供給過大,房價並無實質支撐,屬於沒有本質的炒作,無論中央銀行打炒房是否有效,其積極的態度值得肯定。

本文獲「大數聚」授權轉載,原文:Dr.J/央行祭4措施打房真的有效嗎?台灣房地產的問題恐怕不只是房價飆漲

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