先問一個小問題：台積電可以空嗎？

台積電股價在100元至300元的時候，只要一漲多了，就有人想要放空，可是當台積電股價一直漲、一直漲，衝破了500元之後，市場上反而是一片喊多買進的聲音，早期做空的投資人早就不復存在。

姑且不論台積電500元的股價是不是多方吹捧出來，至少這家公司有技術、有實力、有底氣，泡沫只要不是太大，也都還撐得住，投資人沒有三兩三，可千萬別空台積電。

有底氣的股票不要空，那房地產的底氣夠嗎？

房地產也是一樣，如果真的有需求，中央銀行再怎麼打房，也壓制不住房價上揚的氣燄，所以我們要從中期發展與未來趨勢來分析一下數據，拿出數據才知道房地產是有本質的在漲？還是沒有本質的炒作？讓我們先看一張圖：

相較於民國98年，第一次登記（新屋）筆數以及買賣（中古屋）筆數的買氣在2016年、2017年來到了低點，近3年雖有反彈，但反彈仍屬有限，第一次登記（新屋）筆數以及買賣（中古屋）筆數兩者相比較，顯然是買賣（中古屋）筆數的反彈比較明顯。

明年重磅消息：人口反轉

接著我們要來看長期的趨勢，在我的新書《透視未來》中，提到2020年1月是人口總數開始下滑的轉折點，雖然今年新聞媒體陸續都有報導，但是卻引不起太大的波瀾；筆者預估，這個重要人口總數轉折的消息會在全年度出生人口、死亡人口確定死亡交叉之後，成為明年一大新聞議題，從學校倒閉、兵源缺乏等課題，一路談到老人社會誰來養、退休金，以及房地產還有需求嗎？

今年靠著疫情、美中貿易大戰，大家推測台商可能會像是潮水般紛紛回台灣，但欠缺直接的數字可供判斷，只能依賴海外生產比降低，或者是不太靠譜的境外資金匯回統計，這些數據一來不直接，二來爭議頗多，筆者感覺不是那麼的真實；就算真有那個資金回流量，可是當未來疫情結束，中美貿易戰爭減緩、最愛台灣的川普下台之後，台灣是否還能享受這讓人驚艷的待遇呢？這些資金是否又會再次離開台灣而周遊世界呢？

40萬需求，降到20萬

內部需求來說，可以觀察少子化的那一批「少子」什麼時候長大想要買房子，我的假設是27歲至41歲有首次購屋需求。

如上圖A，代表著目前購屋需求，主要是大約每年34萬的出生人口數，相較於最高的40餘萬出生人口的80%～85%；10年後，也就是119年，購屋需求大約是每年出生人口26萬的階段；20年後，則是出生人口數僅有20萬少子化的那一世代開始需要購屋，屆時只剩下最高峰需求的一半不到。

台灣房地產最可怕的一件事情是需求緩步下滑、溫水煮青蛙，完全沒有反彈跡象；更糟糕的是，下一代低薪無法負擔生活開支，更遑論還要買房，所以宅宅的住在家裡，許多下一代跟家人同住省房租，如同日本大前研一所說的「低欲望」，人口老化抑制經濟成長，財富經營保守化也阻斷了往前打拚的動力，不只是住在家裡當宅宅，反正等繼承就好，何必買房呢？

結論：反彈只是短期現象

從中長期的方向來說，很難看到有需求的支撐力，只見「少子化」的發展導致「鄉村崩潰化」、「極限村落」的出現，年輕人要找工作也只能在大都會、科學園區比較能夠找得到好的機會，這些都導致人口往都市移動，呈現「都市集中化」惡性循環的結果。

因此，從本文所提供的數據來看，房地產需求近期稍有反彈，但反彈難謂強勁，長期來說應該僅限於少數區域較具有熱度，像是六都、科學園區或特定題材區域，其他區域的長期需求仍然有限，加上重劃區遍地開花，房地產供給過大，房價並無實質支撐，屬於沒有本質的炒作，無論中央銀行打炒房是否有效，其積極的態度值得肯定。

本文獲「大數聚」授權轉載，原文：Dr.J／央行祭4措施打房真的有效嗎？台灣房地產的問題恐怕不只是房價飆漲

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