「反正我每個月都會有20萬進戶頭!」不是有錢房貸就好借,銀行沒說出口的那些事

撰文者傅恪恩
房市觀察近10年,身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們,一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐,願以支筆,拉近兩端不對等的資訊。

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買房子的客人形形色色,有時候雖然沒講明,但資深房仲大多還是能從客人互動上看出端倪。畢竟,雖然誰要買房不是重點,但簽約有沒有效,貸款能不能夠順利,這些可是攸關結案和獎金,很重要的呀!

小渡(房仲)今天的這組買方是一對看似父親陪女兒的看房組合,50來歲的中年男子和20出頭的年輕女孩,一開始小渡想說這該不會是想要幫孩子置產,但閒聊下才發現,倆人根本沒有血緣關係。女子(以下化瑪莎)宣稱是自己要買房子,朋友(張先生)只是陪同,但想想20出頭的購屋能力,加上倆人間過於親暱的互動,在這不言而喻的暗示下,小渡腦袋浮現了「被包養的小三」的字眼。

他們的看屋目標很明確,電梯大樓小套房,屋齡要20年以內,裝潢也講求新穎,最重要的是預算要控制在800萬以內,而後來互動的過程中,也多是女子獨自看房為主。由於畢竟是老鳥了,類似的案件小渡也接觸過幾次,因此沒花多少時間,就切對方向,替客戶找到了喜歡的物件,中山區10來年750萬大樓小套房,地點幽靜且隱私夠,讓瑪莎很滿意。

但儘管房子本身她很滿意,但在代書與她進一步聊及貸款財力問題時,瑪莎有點不耐煩了,怎麼沒完沒了,看房時房仲也一直套話,簽約後代書又問,問完自備款、工作收入、又問銀行存款和一堆的資料,甚至還說未來銀行可能會要調聯徵,再看看需不需要連帶保證人…儘管代書解釋,銀行希望借款人有能力償還貸款,所以在財力證明上,會比較仔細一點,但瑪莎還是覺得「不過就是要借500多萬,為什麼要問這麼多?」自己就不缺錢,偶爾才兼差模特兒的零星收入,當然帳面上沒那麼好看。

終於,她忍不住生氣的跟一直細問的代書攤牌「反正我有錢付就對了!每個月5號都會有20萬進戶頭,不可能付不出貸款來。而且付不出來,銀行把房子拿去法拍就好了呀!審核那麼多要幹嘛?」

儘管沒有共識,但在小渡再三拜託下,代書還是無奈的幫忙詢問銀行,並委婉地表達情況,客戶財力背後有「贊助」,但可想而知,這樣的特殊金流,在電話那一頭熟識的放款行員眼中也無法買單,都是熟人了,對方揶揄笑著表示,現在金主願意贊助,那如果三五年後她的金主不願意贊助了呢?

於是,既然本人財力不行,房仲和代書想著,那麼換個財力ok的人貸款或當連帶保證人總行了吧!於是他們委婉轉達瑪莎,在目前工作有一搭沒一搭的現況下,自己名義貸款肯定不行,有沒有可能請朋友出面撐財力呢?

也不知瑪莎是如何做的,但事情最後,在張先生豪氣地帶了現金,一口氣付清下,了結了這沒完沒了的財力審核問題。

話說回來,許多有買房經驗的人,可能都同故事中的瑪莎一樣,在不斷被追問財力證明的情況下,有種被汙辱「你是不是以為老子沒錢,看不起我!」,或者「付不出來,銀行大不了把房子拿去法拍就好了,為什麼要問那麼多」的狐疑。其實答案也很簡單,因為銀行要放款的重點,除了評估你本金還不還的了,還有未來2~30年穩定的利息收入呀!

銀行眼中的好客戶,莫過於要能準時定期繳交房貸。最好你貸30年,就還款30年到最後一天還完,中間也不需要提早還本金或縮短借貸年限,最好,穩穩地還,慢慢地還。這也是一般人申請房貸,相對你檯面下有沒有錢,為什麼有沒有「固定」工作或「固定」薪資收入,這麼重要的原因。

同理,繳不出錢來就拿房子去拍賣這件事,乍看有道理,但實質上對銀行來說,先不論拍賣的價格會低多少,中間額外的人事成本、手續成本、時間成本,還有那些收不到的利息錢,想想就覺得太虧了~所以付不出錢,可以拿房子拍賣這件事,絕對是放款時的最後考量。

那麼放款一定沒問題的張先生,為什麼最後選擇付現金呢?聽說他回答瑪莎的話是這樣的:我也是有頭有臉的人,名字寫上去麻煩…

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