人生最常碰到的4個法律狀況》搞懂民法金錢知識,避免人財兩失

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律師
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在人生財務的課題上,很多地方會牽涉到法律,租房子、和朋友一起投資、買東西送給另一半、親子間的贈與等。平常沒問題都不用上法院,不少人因此忽略了要避免爭議,從一開始就須處處留心。

「有時候官司的結果不是最痛苦的,而是過程比較痛苦。」有近20年律師經歷的包租公律師蔡志雄這麼說,因此以下針對人生常碰到的4個狀況,整理成7個問題幫大家解析,避免爭議,保住人財不兩失。

狀況1》和朋友一起出錢投資買房
Q.和朋友一起出錢買房子投資,要注意什麼?
最常見的狀況是朋友一起合資購屋,因為信任,只登記其中1個人的名字,最後房子被賣掉,另一方根本拿不回資金;也有人比較小心,會和對方簽訂「債權」契約,但同樣有風險,因為物權效力原則上優先於債權(詳見表1)。

先解釋為何對方可以隨意賣掉房子。假設A、B兩人共同出資購屋,但登記在A的名下,所以建物謄本和土地謄本、所有權狀上都只有A的名字,在外人眼中,這間房子的所有權人就是A,即A擁有物權,當然,A就有權賣掉它。

賣掉後,如果A把所有的錢都拿走,B想爭取自己應得的比例,拿出兩人之間的債權契約,通常仍需藉由民事訴訟來達成目的,這樣的官司往往都是B勝訴。不過,通常A在預謀拿走所有的錢時,早就已經做好脫產的準備了。蔡志雄表示,就算B勝訴,拿不到錢的機率仍高達6成∼7成,「被害人(B)想打贏官司,加害人(A)只在意怎麼脫產。」

自保的方式是,房屋在登記時就依出資比例登記,抵押權設定也可以分割,而這些動作透過代書就可以處理,並不需要另外找人協助。只是,假如原先你是首購族,具有相關的優惠貸款等資格,物權分割登記之後,將喪失首購資格,需考慮這方面的問題。

狀況2》租屋時與房東簽租賃契約
Q.新版租屋定型化契約,要注意哪些事?
新版的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」和過去最大的差異有6點(詳見表2),主要針對押金、違約金和報稅相關的部分做修正,只要是長期將物件反覆出租,非偶一為之者,就納入《消費者保護法》的規範當中,也就是說,房子長期出租,個人房東亦應遵守新版的租屋定型化契約(詳見Tips)。

若在合約中出現違反「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」的條文,該條文視為無效,且可以《消費者保護法》開罰,最高可罰50萬元,並得按次處罰。

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