近年來台灣景氣疲軟，許多商家不堪高額房租而決定收攤，但為何房東還是不願意降價求租呢？
要明白這種現象為何會發生，必須先對什麼是地租有所理解。土地是大部分生產活動不可欠缺的要素，畢竟無論是服務業或製造業通常都還是要有一個承載的空間，然而土地的價值卻是被動的取決於其上的經濟活動。每單位土地能產生多少經濟利益，就決定了地租的高低，所以往往農地便宜，而商業圈昂貴。
土地與資本、勞力等生產要素的性質有相當大的不同，不是靠生產技術或教育進步來推動，農地或是工業用地自然本質上並沒有太大的不同，最大的區別是來自於人為的特區劃分，如當政府允許農地能轉為其他用途，往往地價就會暴增，其過程根本不需要太多其他改進，只要一紙公文即可。當然實務上並不是都這樣，對於土地的改進，理論上還是來自於基礎建設的投入。
農地需要水渠，工業用地需要穩定的供電，商業區繁榮需要更多公共交通。所以由此可知，正常來講，決定地租高低的主要力量應該是政府才對。但事實上似乎並不是如此，因為政府往往不直接擁有所有受益的土地，所以基礎建設投資並未直接從地租中獲得回報，而是間接使私人獲利令其繳納的稅收增加。這其中帶來了不甚公平的問題，但這非本文所要討論的範疇。
地租是抑制力
必須注意的是，雖然基礎建設是引導地租增加的重要因素，但私人建商在改進土地方面並非沒有貢獻，且其實非常重要。雖然常常被視為炒房炒地的元兇，但事實上建物本身使原本僵固的土地供給增加，甚至進一步活化土地利用，例如興建商業大樓等現代化功能性建築。所以通常都市發展到一定階段就需要都更，否則空間供給不夠，經濟成長將會因為高漲的地租而被抑制。所以在此，把建物也視為土地的延伸，將房租也概括進地租內一起討論。
是的，所謂的地租是經濟活動的抑制力。地租作為房地產的時間報酬，往往也是市場上決定地價高低的主要因素，所以正常來講地價越高、房價越高，就表示經濟成長的阻力越大，是一種反向的抑制力，是瓶頸而不是什麼火車頭。就算GDP計算上的確會因熱絡的房產交易而上揚，但這多數並非仰賴生產製造、技術進步或是企業家的努力經營，單純只是貨幣的堆積而已，所以也容易釀成泡沫。雖然還是有房東仍善盡管理房產的責任，但許多案例都明顯是在追求超額報酬。
議價能力有差距
基本面的問題已說明，但要決定短期價格其實還是要看買賣雙方的議價能力。常有人認為房地產市場應保持自由競爭，但很明顯這容易導致市場失靈。先不論土地的稀有性，造成供給方議價能力較高。事實上就如前所述，土地異質化的程度很高。除了特區問題之外，也常受到地理位置及其他因素影響，只隔一條街地租就有可能差很多，也可以說並沒有一模一樣的土地，1樓到5樓房租都可以不同。
所以儘管地租理論上是由經濟活動決定，也就是由需求方決定，這顯現在台北房價會比東部為高。但在個體上，供給方的議價能力其實更具有優勢。尤其房東拒絕交易的成本往往遠低於房客，對景氣衰退的忍耐力也更高，所以才常常聽到就算未有人出高價，但房東仍要漲租，而房客無能為力的情事。這已能很好的解釋這個市場失靈現象，但實際問題還不僅如此，還有其他因素，也就是價值儲藏及金融槓桿的影響。
房地產本身並不只是生產要素，做為價值儲藏工具更是現行金融體系下進行槓桿操作的利器，這強化了房東拒絕交易的動機。就如同房地產價格上揚被誤認為經濟成長的動力一樣，房地產的價值透過槓桿決定了財富能膨脹的程度。就如同有價證券，股價並不真的完全反映企業的經營活動，但卻是企業價值的象徵。而房價則是來自於地租的高低，就算只是表面上的，房東為了維持其財務槓桿，避免釋出資產跌價的訊息，而寧願阻斷實質的生產活動，實際上就等於是退出市場，拒絕交易。
當然這並非是可以持久的均衡現象，雖然土地的異質性很高，但仍然會受到鄰近房地產價格的牽連，若有人開頭賤賣，整區房價可能都會跟著崩盤。相反的，把房價炒高也是同樣的道理，透過假交易來控制部分地區的房產價格是常用的策略。也就是因為房產市場上常出現拒絕交易以及假交易，儘管近年來政府致力於資訊透明化，但頂多是趨向於獨占性競爭。
改變屬性為上策
雖然在規避風險上，民眾偏好投入在房地產及貴金屬等具稀有性的資產是人之常情，但黃金、白銀等價格高昂對生產活動的影響遠不及房地產。當然若要減少這樣的狀況也不是完全沒有辦法，例如提高非自用房產的持有稅、地價稅、壓低房貸承作等都是各國常見的政策，以抑制房產的過度投機。
這不僅可以減少對經濟的抑制力，更可以將資金釋放到股市及其他商業投資，甚至是提高基本工資，令企業及個人專注於生產活動和自我的改進。使經濟回歸到良性循環，而不是卡死在因房地產特殊性所構築出來的超額報酬。雖然很多房東也不是那麼貪婪，但必須正視這是個帶有壟斷性質的市場，地主更是影響力不亞於公、私部門的經濟行為者。
歸根究柢，政府應改善的是防止讓房地產繼續做為價值儲存的工具，從而回歸需求面上，如何衡量合理的地租是亟需面對的重要課題。畢竟最終地租仍然是由經濟活動的繁榮程度所支撐，在一個長期停滯成長的小島上，無論如何泡沫終將會醒。若不解決市場失靈，就算因外力支撐而沒有崩盤，但抑制力若太高，整體社會仍將倒退回過去。
本文獲「財經新報」授權轉載，原文：【經濟科普】房東為何不降房租？從地租跟價值儲藏談起