高房價害台灣「百業蕭條」!一個租賃業者觀察:從年輕上班族到企業老闆,都被迫違法

撰文者紅色子房
紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問,創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展,並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」,結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。
房市房地產
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「子房兄,為了符合金管會要求最低收益率1.875%的規定,很抱歉這棟老建物目前市值太高,你們提出的租金我們沒辦法送件。」壽險公司不動產部主管K說,緩緩地退回我的提案書。「其實我們也很想做資產活化,但目前資產重估結果價值這麼高,即使大家都出不起這樣的高租金,但依規定還是沒有辦法。」K攤了攤手,規定就是規定,誰叫現在房價這麼高?

順應政府推動租賃專法的訴求,我跟知名包租公律師蔡志雄合作成立的長租公寓公司,也為了提供大台北租屋族優質的居住環境,積極探求與壽險公司、資產管理法人、甚至建商餘屋合作的可能性。只是,當大家把自家的高房價擺進來算盤一打,再對照市場實際付租行情的可行性,投資報酬率都令人搖頭。

「反正房屋持有成本很低,空著就讓它空著吧,等市場景氣回來再賣。」這是我聽到這些房東們大部分的回覆結果。

最近的大新聞,六福皇宮也成為高房價下的犧牲者。攤開手邊六福的營運財報,2017年平均房價約6128元,住房率67%,全年總營業額達13億左右。比較房間數約是六福皇宮1.5倍的台北遠東香格里拉酒店,全年總營業額也約在15億左右,表示六福皇宮的營運績效還不錯。只是台北遠東香格里拉酒店是遠東集團自有資產,六福皇宮碰上被資產重估逼著調漲租金的壽險房東,只有含淚開記者會準備熄燈一途。

如果說,不動產是「產業的容器」,那麼「容器的成本」就是產業能否持續發展的關鍵。比如當花園裡的容器只剩精美的花瓶可選擇,沒有木造的器皿。除了高貴的花朵配得上,其他植栽只能黯然退場。等有天當高貴花朵也凋謝的時候,整個花園可能就空蕩蕩了。不動產也是,現在許多精華店面只剩娃娃機商可以出得起高租金,等娃娃機潮退卻之後,想見整排店面又是徒留一片蕭條。

工業區土地也碰到此問題,為何賴內閣政府一上台就提出「工業地強制買回」的政策,也是因應產業界面臨「工廠缺地」的困境。因為許多正常的工業區土地在標售時落入投資客的手中,隨著工業地價格水漲船高,投資客多等待高價脫手,既不開發也不租地,成為閒置但高價的不動產。

當人們已無力負擔正常價格,中小型製造業被逼著往郊區農地蓋違法工廠,想安養天年的退休族被逼著到後山蓋違法農舍,想創業的年輕人被逼著到後巷違法鐵皮屋開店,預算有限想在都市有一處棲身的北漂族被逼著住在頂樓加蓋樓房。然後,正氣凜然的政府拿著取締違法的大旗,為開出違法使用罰單沾沾自喜,卻對於後面形成的原因不聞不問。

如此惡性循環,百業怎能不蕭條?景氣不佳,房東期待的房價又怎麼可能回來?

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