商周財富網 房地產 在天龍國擁50間房...資深包租公談致富:我長期投資的不是房子,而是「房客」

在天龍國擁50間房...資深包租公談致富:我長期投資的不是房子,而是「房客」

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「相信你在看這篇文章的同時,手上物件或房客要求處理的事情應該還是落落長,如果你覺得沒有,那我覺得你真的非常需要讀這篇文章!」

每次跟阿德吃飯我都會跟他請教,阿德在台北有五十間套房在出租,而且光蛋黃區就有十二間。阿德總是說:「不要整天都想著隔套、老屋翻修甚麼的,ROI提高多少多少都是假,人一跑結果空窗期增加,市場大餅看得到卻都吃不到!

他說:「我跟你說,你腦中對給房客的價值要有更大的景象,做出穩健的選擇跟搞好跟房客的關係是基本功,我可不是在說倒倒垃圾、換換濾網甚麼的,我說的是整體的投資報酬率、租金報酬率,一個可以讓你長期安穩的投資。」聽他娓娓道來他的經驗談後我也趕快寫下筆記,以下就是阿德說你最該先做的六個「待辦事項」!

一、​定期更新手上資料

你收到租金的感想是覺得一個月又過去了,還是你有仔細算過你每個月辛苦收到的租金再扣掉你幫房子額外多付出的任何成本之後,實際上的淨收益是多少嗎?也許你該好好算算看,養成持續追蹤投資的成效,是讓你的租屋事業走得更遠最重要的基石之一。

如果不知道怎麼開始,就先從把租金扣掉房屋產生的所有成本(水電網路、稅、房貸、額外請的水電師傅)。如果你有一個以上的物件,更新一下資料有助於幫你了解你目前的投資是不是符合預期,還是要再做一些調整。

二、定期打聽附近行情

房屋出租後,你還有再追蹤目前租屋附近的租金行情是多少嗎?房地產市場其實是動態的,租金不會一成不變,除了每年快到簽合約的時候,最好每一次收租都打聽一下租金行情與房價。

2018年初台灣銀行正式宣告今年新承作的房屋貸款金額要達到1,000億元的目標,有專家指出這是房市已探底的徵兆,2019年房市樂觀度續增,如果房屋增值的空間已經超過原本的預期,那就可以做點打算是否要微調租金或是轉手出售房屋。

三、重新制定獲利目標

手上的物件與市價都有更進一步的了解後,這個時候才來看看你的期望報酬是如何。租金報酬率的公式為年租金除以房屋總價,目前市場上現行的租金報酬率是1.5%~1.6%,好一點的莫約2.1%,你可以用新的房價與你既有的年租金推算依自己的租金報酬率有沒有達到市場水準,如果沒有,你就可以知道也許你的策略可能必須另行調整。

如果你覺得以上計算稍嫌複雜,那你至少要知道你在未來哪個時點能達到獲利目標,例如你說你想賺一百萬,你可能就必須用你目前年租金推算一下大約要花多久才能達成。然後記住要一直提醒自己追蹤獲利狀況。

如果你不確定要如何查周遭租屋的租金的話,可以看看我之前寫的文章。
延伸閱讀:租屋精打細算靠自己:六個查租金行情的實用網站!

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