商周財富網 房地產 算錯預算...竟讓大明星手中房產變「錢坑」!買房最該認清的3大盲點

算錯預算...竟讓大明星手中房產變「錢坑」!買房最該認清的3大盲點

撰文者dolin66
數字很冷冽,卻能反應市場的榮枯興衰。思考很無趣,卻能掌握標趨勢的起伏轉折,歡迎一起加入dolin66數字與思考的遊戲時間,一同探討房地產、股票乃至於其他社會及經濟議題,表象背後的潛在趨勢。

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最近午餐時間跟同事閒聊,談到演藝圈銀色情侶分手的原因之一,就是包含房貸在內的沈重債務,讓彼此對未來失去希望,其中一位同事感嘆說:「可以月入好幾十萬的演藝人員,都會被房貸壓到喘不過氣,像我們這種領死薪水的上班族,又怎麼可能買得起房子!」我個人倒是覺得,演藝人員的收入可以無限制的水漲船高,或許才是造成房貸壓力過大的原因。

假設一個人在月收入50萬時,購買了需要月繳10萬元房貸的房子,當時房貸只佔總收入的20%,財務上當然非常安全。然而若收入突然減少到15萬元,同樣的房貸支出,就成了吃掉66%收入的怪獸,像演藝人員這種收入金額變動極大的工作,如果隨性的用某一時期的收入,當成未來穩定的現金流入,繼而買下了總價過高的房地產,只要在繳付房貸的20年期間內,遇到了收入下滑的狀況,原本看來不甚沈重的房貸,就會突然成為個人或家庭的重擔。

這也告訴我們,如果自己屬於月收入上下起伏很大的族群,在做購屋財務規劃時,千萬不可以用一時,甚或較高的收入來作為拉高買屋預算的依據,不妨算一下近五年平均的月收入,或者直接用近2至3年最低的月收入,來當成計算購屋預算的基準,才是比較合理且安全的作法

除了不要高估自己的收入外,臺灣的房貸利率已經常時間低於2%,此等低利率環境很容易讓人產生「利率不會上漲」的預期心理,然而臺灣央行的重貼現率已經調降到1.375%的低檔,考量到臺灣超高的儲蓄率,以及銀行必須的利差空間,中央銀行繼續下調利率的空間已經不多,現在買房,在20年房貸繳納期間,遇上利率調升的機會越來越高,這當然也會拉高每月房貸支出的金額,所以我建議大家,在預估每月房貸支出時,請以目前房貸利率加1%作為預估的貸款利率,從寬把未來升息的可能納入財務規劃中,方能減少未來支出增加的風險

關於買房財務規劃的第三個盲點則是,房地產是抗通膨保值商品的傳統觀念,這句話成立的前提,是房地產的市價,每年需要漲得比同年的通貨膨脹率來得高,然而近兩年的房地產價格的走勢,已經對「房地產只漲不跌」這句話投下了不信任票,如果房地產的市價不漲反跌,房屋擁有者不但沒賺回被通貨膨脹吃掉的購買力,還要再賠上市價下跌的幅度,若再加上目前租一棟條件相同房子所支出的租金,遠較購買該棟房子需繳付的房貸為低,想要購屋自住的消費者,應該要認清時間已經不再是壓力,反而是一種助益;如果真的遇到一棟符合自己居住需求,又在購屋財務規劃可負擔的範圍內,此時就應該把房屋看作跟車子、電器用品一樣,屬於「買來用」的商品,繼續期待房地產像過去10多年「既用又賺」的好時光,真的已經不切實際了!

擁有房地產跟使用房地產間的差距,是否足夠大到願意用幾乎翻倍的價格來交換,或許是想要在近期購屋的消費者,必須先思考的關鍵問題。

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