摘要
1.「買賣不破租賃」指房屋出售時，租約仍對新買方有效，買方需接受租賃契約。依民法第425條，承租人占有中，即使所有權轉移，租約仍繼續有效，除非租期超過5年且未公證。
2.如果賣方未等房客退租便出售房屋，導致交屋延期，會產生違約金風險。建議包租公們一定要辦理租約公證，確保房客履約，並待租約終止後再出售，以避免交易糾紛。
如果所有權人想要把出租中的房屋出售給非承租人以外之第三人，通常會將租賃權一併移轉給新的買方，由買方繼受租約，以代點交，就是所謂「買賣不破租賃」的規定。依照民法第425條：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。
「買賣不破租賃」是什麼？
如果買方承買後不想出租給承租人，屆時賣方該如何辦理？等租期屆滿，租客騰空後再簽立買賣契約書？或是先簽立買賣契約書後，約定租期屆滿後，才辦理房屋點交？這個案例值得賣方們參考。
個案中的賣方將房屋出租給第三人，約定租期2年，至113年12月31日止，有簽立租賃契約書在案，但是沒有辦理公證手續，房客繳納租金正常，不曾延遲。賣方因為有資金的需求所以想把房屋賣掉變現，心想113年12月底結束租約，房屋稍做整理後，可以在114年1月15日左右將該房屋點交給買方，於是在113年5月間就委託房屋仲介開始銷售，但是在委託銷售契約書上載明，114年1月底才能點交房屋。
拜房屋市場交易熱絡，買方於113年5月底出現，也同意雙方簽立買賣契約書，由買方先支付買賣總價10%簽約金後，113年12月初開始辦理買賣所有權移轉登記手續，114年1月底點交房屋。
詎料，同年9月間，發生「金龍風暴」，買方只能調高自備款，將原來的10%用印款，調高到40%，於113年12月初，按照買賣契約書的約定，我們開始申報契稅、增值稅及買方銀行貸款的申請相關手續。後續買方貸款核准了，契稅、增值稅也完納了，大家興高采烈等交屋之際，居然傳來令人驚訝的消息，房客要求延後搬遷，半年後才能交屋。
依照買賣契約書的約定，延遲交屋，賣方違約金應按照買賣總價的萬分之2計算違約金給付買方，如果賣方違約不賣，要按照已收價款2倍返還買方（即50%＋50%），屆時，對於賣方而言，真是晴天霹靂，幾經協調買賣雙方，終於達成協議，由賣方補償買方部份金額後，雙方解除買賣契約，買方將房屋所有權狀登記返還給賣方，解除了一場可能訴訟的危機。
危機解除後我們給所有的出租所有權人建議：
1.租約契約書一定要辦理公證手續，否則當房客違約時，無法直接聲請強制執行，取得法院的確定判決書，再聲請強制執行，可能要耗時1年～2年，甚至更久，勞民傷財。
2.有出租的房屋，除非買方願意承受租約，否則還是房客騰空後再出售，以免房屋賴著不走，產生巨額的違約金，非賣方所能承受。
3.房屋承租人並沒有優先購買權，所以不需要徵詢承租人是否要買，以免承交價高過承租人的出價，讓承租人心裡忿忿不平，衍生爭議。
俗話說得好「請神容易，送神難」除非買方願意承受租約，才能安心成交。為了避免承租人從中做梗，橫生枝節，還是先讓承租人退租搬離後，再好好賣房屋，避免不必要的爭議。
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小檔案_鄭文在
正業地政士聯合事務所所長，前新北市地政士公會公關主委。
擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。