日前房市有個熱點新聞，在某網路討論區裡，有位不知名網友表示，自己看了23年的房子，還是買下了當初看的第1間房。先前房價498萬元，但23年後已經漲到1,000萬元，感嘆當初沒有跟家人借頭期款，現在回想，當時應該「放下臉皮，開口剩下的不足」。
表面上，房價從498萬元漲到1,000萬元，感覺好像漲很多，當初不買實在是太傻了。但23年漲1倍真的很多嗎？
今天阿宅就介紹一下投資報酬率怎麼看，才不會掉進數字陷阱（未列入自住之設算租金收益，亦未計算稅金及各項維護支出）。
這間房先前房價498萬元，23年後漲到1,000萬。暫不考慮各種稅負成本。23年累積報酬率是100.8%，看起來超高的！
累積報酬率＝（期末價值－期初價值）／期初價值＝（1,000萬元－498萬元）／498萬元＝100.8%。
年化報酬率＝（期末價值／期初價值） ^ （1／投資年數）－1＝（1000萬元／498萬元）^（1／23）－1＝3.08%。
但這是用23年賺到的總報酬率，若轉換成每年的報酬率，年化報酬率其實只有3.08%，還比不上台股ETF——0050定期定額的平均年化報酬率5.7%（編按：此處0050年化報酬數值為定期定額投資方式之計算結果，計算期間為自2003年掛牌至2023年3月，於每月最後交易日時定期定額5,000元投入）。
如果考慮每年都要繳的地價稅、房屋稅，定期支出的房屋維護成本、以及賣掉要繳的土增稅之後，報酬率還會更低。
如果考慮房貸槓桿運用，以自備款150萬元算，不考慮稅及維護成本的槓桿後報酬率，可以提升到5%，但一樣比不上0050台股ETF的年化報酬率。
槓桿後報酬率＝資產報酬率＋（貸款金額／自有資金）ｘ（資產報酬率－貸款利率）＝3.08%＋（348萬元／150萬元）ｘ（3.08%－2.25%）＝5%。
所以，23年讓房價從498萬元變1,000萬元，真的不算太高。投資要看的是資金運用效率，要換算成年化報酬率之後，再跟其他投資綜合比較，千萬不要看到數字很大就覺得賺到了喔！
另外用概估的方式，抓了一下內部報酬率IRR。非原文內容，故不寫入本文，若每年設算租金9萬9,600元，IRR為4.57%。
本文獲「阿宅-雙碩士地產顧問」授權轉載，原文：新聞背後：看房23年，房價從498萬變1000萬，有漲很多嗎？
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房地產部落客-阿宅地產顧問。20年房地產與金融投資工作經驗，曾任職於銀行、壽險公司、AMC不良資產管理、估價師事務所等。政大地政及企管雙碩士，具國考不動產經紀人、CSIA證券投資分析人員等多張證照。希望結合房產投資、估價、財務等專業，為客戶解決一生的房產大小事。
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