少子化房價就會下跌?房市達人公開數字打臉:家庭人口減少,但戶籍戶數在增加!

撰文者胡偉良
胡偉良博士
台大土木系畢業,具工、商、法的跨領域學術背景,為品嘉建設、尚禹營造創辦人。
目前積極建構房地產生態系,工作之餘勤於筆耕,矢志以公正、不偏私的態度,
分享正確、專業的房地?知識,協助大眾買得起、住得進好屋。
少子化房價就會下跌?房市達人公開數字打臉:家庭人口減少,但戶籍戶數在增加!

少子化房價就會降低?你必須釐清的幾個關於房地產錯誤觀念。

一、當前房屋過剩,房價會下跌

的確,在經濟穩健成長、科技漸成主力產業、營建勞力缺乏的當前環境下,要期待房價會大幅下修會是一個不切實際的幻想。

台灣的房屋數量確實不少,但大多是安全性差、居住性不佳的老朽建物,並不能滿足民眾已經提升的居住需求水準,所以網上一些所謂「當前房市空屋過多、新屋供過於求」的言論根本站不住腳;反而我們只見到建商更積極獵地搶地的情景,建商不是傻瓜,而是一群逐利的商人,他們遠比一般民眾更了解房地產市場,建商新房空著不降價求售,只是因為他期待更高的房價回報,而不是賣不出去,所以這個時候,民眾更有需要客觀的衡酌環境,而不是人云亦云,最後一再錯失機會,淪為被收割的韭菜。

二、少子化、老齡化造成的房市危機

依國發會的研究報告估算,150年台灣人口數將降為1,710萬~1,950萬人,約為105年的72.5%~82.8%。但要自民國125年起人口才會出現較顯著的人口遞減現象,但縱使採用低推估的72.5%計算,每年的平均人口減少數也只有不到0.7%,10年6.9%,充其量最大也只是每10年減少大約160萬人的規模,亦即每10年減少約64萬戶(每戶以2.5人計)的住宅需求,平均每年減少16萬人(6萬4,000戶)。

從家戶及每戶人口數來看,根據統計資料,台灣當前全國戶籍戶數逐年增加,由民國99年底793萬7,024戶,遞增至108年底883萬2,745戶,10年來增近90萬戶(每年約9萬戶),增幅達11.29%,這個比率就比人口遞減最嚴重時期的減幅(6萬4,000戶)要大;戶量則逐年降低,由99年底2.92人,降至108年底2.67人,10年計減0.25人。家戶人數結構方面,各年度以2人以下家戶占比最高,且比率逐年上升,自99年底47.71%逐年攀升至108年底53.72%,增幅達6.01個百分點;4人以上家戶則呈遞減,自99年底34.11%減至108年底28.11%,減幅達6個百分點。戶籍戶數逐年增加,戶量則逐年減少,反映著家戶型態的樣貌改變,亦即房屋的需求量在增加,房屋需求坪數變小的房市趨勢。

但從另一方面,從房屋老化的速度來看,房子的老化速度其實是遠遠快過住宅的需求減少量(把堪用的屋齡標準拉低到50年以上,那麼全台有每年會7萬棟要汰舊換新,這個數字也是大於住宅需求的減少量(6萬4,000戶),這種情形在幾年後(屋齡大於60年的房子逐年增加之後)會更明顯,要改變這種情況,除非危老改建推動的「非常」成功;但現實上,老屋要大量改建會很困難,一方面是改建的成本(包括營造成本、整合成本和難度)愈來愈高,改建的分回會愈來愈少,因此,在新屋少於老屋的情況下,筆者預估至少在10年、15年內少子化、老齡化對房市不會有負面影響。

三、房市兩極化的趨勢

但是也不是說少子化、老齡化造成的房市危機不會發生,而是不優的房子會首當其衝,淪落為沒人要的棄屋。

房市走向兩極化已是必然的趨勢,大城市的優質好宅的需求強勁,小城市、大城市偏郊地區的房宅將無人青睞,此處已有日本房地產市場的現況可以參照,在此就不再贅述,有興趣的讀者可以參閱筆者的另一篇文章「疫情下半場的房市新發展—房市分化、貧富不均加劇」。

本文獲「台灣商務」授權轉載

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