想從房子拿一筆退休金、又不想把房子抵押給銀行?「留房養老」計畫幫你完成退休願望!

撰文者廖義榮
作者擁有國際理財規劃認證CFP證照,是專職的獨立理財顧問,提供客戶理財規劃顧問諮詢服務,公益/私益信託設立諮詢,及在企業推廣EAP員工協助方案:員工理財教育與諮詢。接受企業、團體預約退休規劃或理財投資相關課程講師,員工理財規劃諮詢,或個人/家庭理財規劃諮詢,聯絡信箱:jose.b123@gmail.com
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想從房子拿一筆退休金、又不想把房子抵押給銀行?「留房養老」計畫幫你完成退休願望!

退休後就整天在家閒閒沒事做?你其實可以有另類的思考,據「安可人生」這篇報導:租一個退休的人吧!瑞士銀髮再就業平台正夯,蘇黎世起家的退休者求職公共平台(Rent a Rentner)Rent A Rentner透過數位創新服務,鼓勵長者在退休後可以上網出租自己,提供任何擅長的專業或服務,讓他們擁有能夠發揮所長的舞台並強化社會互助互惠,漸漸找回人生價值感。他們為已退休人士提供媒合人力需求的服務,工作類型不拘:水電、園藝、電腦維修、烹飪、手工藝製作…等任何長者覺得自己可以做的瑣碎小事,都屬於提供服務的範疇。

「社企流」另一篇報導:新加坡社會企業銀泉(Silver Spring)創辦人Helen Lim的職涯發展,正是安可職涯的最佳體現。她人生62歲才創業,目前已是多間企業的創辦人,包括長者人力銀行和咖啡廳,而她創業的發想是來自於當時Helen負責為婦產科的退休護士安排培訓,在與學員互動時1個年近70歲的護士對她說:「退休後第1年最美好,久而久之,生活就變得沒有意義,她想找些事做,卻又不知道做什麼。」受到護士的話啟發後,Helen於2009年3月創辦新加坡第1家針對中高齡求職者提供職涯諮詢和工作媒合服務的公司:銀泉;另外創辦第2間企業,僅雇用55歲以上的高齡者的Chatters Cafe。

所以退休規畫真的不是只有錢的事需要做規畫、做準備,你其實可以多收集資料,甚至需要一點突破性的思考,讓自己過一個樂活退休的生活。例如在退休後住在那裡這個議題上,也許你可以用不同的角度來做思考,以下是一些可以提供參考的方向:

一.找人一起蓋合乎期待的退休住家

網路上的一篇報導:在台灣北部的山裡,有一座現代桃花源。 24位菁英集資買下2,500坪的荒地,打造了一個生態聚落。他們回歸傳統的生活方式,喝茶、耕種、一起煮飯、打麻將、感受節氣變化,「退休不是等死,而是開啟另一個人生階段」。他們應該是集資買下新竹山區一塊山地,再由建設公司幫他們興建獨棟的住宅。只是不一樣的是:他們把整體環境打造成與大自然共存的空間,很像我們以前鄉下,這種到處看的到樹、小溪流水、田園景觀等住家環境。

退休住在這種地方是真的會很愜意,不過這還是要看人,有些人可能無法忍受交通偏遠、遠離市區,生活機能不便的生活。不過這不失為一個可參考的方向,退休時邀集一些合得來的朋友、親人,一起蓋自己想要的退休住宅,有興趣的可參考以下文章及影片:見學館文章YouTube影片

二.金融業新的服務:留房養老

以前銀行業者推動退休人士以房養老,它是將自用房屋抵押給銀行等金融機構後,銀行每個月會支付一筆養老金給委託人,支付的期間通常依照房屋狀況而判定,並評估利息計算。以房養老的缺點是:你的房子必須是座落在都會區,貸款成數才會夠高,再來是每個月還要支付利息,如果利息累積多的時候,每個月可領的金額也會降低,一旦貸款人過世,可能會有子女繼承的糾紛等。

而留房養老、以租養老不一樣,因為有些退休民眾並不想將房屋抵押給銀行,若持有的房屋不只一間,這時就可將餘屋交給租服全聯會等相關租屋公司平台,該單位將房屋出租後,所收取的租金,可與指定銀行配合,作為信託的資金來源。未來可選擇定期撥付生活費及醫療費,若之後有入住安養機構,也可由銀行直接將費用支付給安養機構。

以房養老如果長輩之後離開,子女想要保留原本的房屋,就得拿出錢將它贖回,否則如果子女沒那麼多錢將房屋拿回來,銀行就會將房屋法拍處理,所得金額償還貸款利息後,如有剩再給長輩的繼承人。民眾對於以房養老接受度並不如預期,主要原因像是老一輩的人不想離開後留下負債,也會想將房子直接留給子女傳承。但是留房養老因為房子不用抵押給銀行,所以可以自由處分財產,將來還可以將房屋留給後代子孫,讓資產順利傳承。

現在有多家銀行有推出這種安養信託,透過信託機制,由高齡者將房屋產權及租金交付信託,以避免房屋產權與資金遭不當管理處分。銀行會協助成立「留房養老安養信託」後,並協助轉介高齡者出租或承租房屋的需求給予租服全聯會(全名是:中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會,多家銀行已加入其包租代管媒合平台),透過租服全聯會讓高齡者找到專業、合法的租賃住宅服務業者,並委由業者處理房屋租賃事務。對銀髮長者而言,透過該平台,既可多一筆租金收益作為養老金,亦可依適合自身的居住條件及環境,再選擇適當的安養居所。

留房養老安養信託的優點是:
1.信託可以確保不動產產權,避免遭詐騙、盜賣或不當處理
留房養老是安養信託的一種,透過信託機制,由高齡者將房屋產權及租金交付信託,並由銀行或其合作單位代為出租管理以取得收益,在扣除信託管理費之後,按月給付安養費用給受益人。如此不僅能確保不動產產權安全,避免遭詐騙、不肖子孫盜賣或不當處理。

更重要的是不動產的出租及管理完全都可以由高齡者自主決定,藉由安養信託,發揮資金集中管理及整合性支配的功能,為高齡者維護財產安全、專款給付,達成「以租養老」目的。

2.包租代管業者代為管理,省去自己處理房子出租之麻煩
政府為了讓租屋市場更透明健全,讓包租代管產業得以正名並納入法規管理,以提升租賃市場的品質,在民國107年6月27日正式實施「租賃住宅市場發展及管理條例」。留房養老安養信託可以把房子交予像租服全聯會這種包租代管媒合平合,媒合代管業者做管理。因此一些出租的瑣事都由包租代管、代為處理,例如簽訂租賃契約、不動產日常修繕維護、租金催繳、違規使用催告…等繁雜瑣碎的事情,都不必由安養信託委託人親自處理。

3.所得稅優惠
依照租賃住宅市場發展及管理條例,個人住宅所有權人如果將住宅委託代管業或出租予包租業轉租,契約期間1年以上者,房東有以下的稅賦減免。

房東稅賦減免:
1.所得稅:每屋每月租金6,000元以下者免稅。
2.必要費用扣除額:月租金6,000元~2萬元扣除額:月租金x53%。
月租金>2萬元扣除額:月租金x43%。
3.地價稅、房屋稅:減徵。

租賃住宅市場發展及管理條例第17條(公布日期:民國106年12月27日)
個人住宅所有權人將住宅委託代管業或出租予包租業轉租,契約約定供居住使用1年以上者,得依下列規定減徵租金所得稅:
一、出租期間每屋每月租金收入不超過新台幣6,000元部分,免納綜合所得稅。
二、出租期間每屋每月租金收入超過新台幣6,000元部分,其租金所得必要損耗及費用之減除,住宅所有權人未能提具確實證據者,依下列方式認列:

(一)每屋每月租金收入超過新台幣6,000元至2萬元部分,依該部分租金收入53%計算。
(二)每屋每月租金收入超過新台幣2萬元部分,依該部分租金收入按所得稅法相關法令規定之減除標準計算。

前項減徵租金所得稅規定,實施年限為5年;其年限屆期前半年,行政院得視情況延長之,並以1次為限。

三. 樂齡養生宅提供退休住家新選擇

以前長者如果不住在家裡,有安養中心或養護中心可選擇,兩者差別在於,安養中心僅供身體健康、具生活自理能力者入住,而養護中心則可收容長期臥床或無法自理生活者。例如新北市三芝地區的雙連安養中心,主打連續性照顧,具備安養、養護到失智的3階段服務,據說現在平均要排隊等30年以上才有機會進住。

台灣預計2025年將邁入超高齡社會,隨著高齡者增加及壽命的逐漸延長,對退休養生住宅的需求增加。建商、房仲業者都看到此龐大商機,紛紛推出強調友善環境的樂齡養生宅,從24小時全天候待命的服務人員、配膳室,到基本醫護團隊等等一應俱全。例如合勤建設在台中烏日蓋的共生宅擁有許多創新的元素,共生宅內擁有無障礙設施、日照中心、心靈療癒機構、餐廳、咖啡廳、電影院、酒吧、文藝教室等讓高齡者透過共學、共創、共遊…享受退休生活。

日勝生集團樂陶居銀髮或青銀共居出租宅,則仿效國外高齡住宅的精神,更注重居民的情感交流與生活體驗,不僅舉辦各類課程,讓住戶活到老、學到老。也藉此提供交誼的機會,讓住戶們自然而然地熟識,成為彼此的夥伴,其他建商業者應該也有提供類似的建案。

這樣的退休養生宅,業者有的規畫為出售型,買下你需求的房型後,如果要居住每月另負擔不超過萬元。另外出租型每月含租金大概3萬元~5萬元不等。還有業者與銀行合作,整合信託業務,留房養老、包租代管等。例如說,擔心負擔不了每月租金,但自己擁有房子,長者可以將房屋交由業者協助出租,自宅的租金收入即可做為入住共生宅的補貼。

所以當你在做退休規畫時,在退休後住居方面,你可以做一點突破性的思考:留房養老安養信託、樂齡養生宅...等,都是可以思考的方向。當然最好是你已經做了財務規畫,對整個退休財務支出、資產傳承...等,都做了整體考量後,再來考慮退休後住居的安排,相對會容易得多。

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