常在報章雜誌上看到新聞：老一輩的把房產贈與給子女，結果子女卻對父母不理不睬、沒盡到奉養的責任，讓父母失望至極。還曾看過一則報導是： 老翁把房子贈與給兒子，結果他卻沒對父親盡到奉養的義務，於是老翁有天就雇用怪手，把他送給兒子的透天厝整個鏟平。如果你要照顧兒女，確實是不要這樣直接贈與，要留點後路先照顧好自己，把退休、老年安養都安排好了，再來把部分財產贈與給小孩，這一部分贈與出去的財產是不會影響你的退休安養計畫的。
如果要贈與不動產給子女應該要怎麼做，可以讓你贈與完還保有控制權？雖然民法有不孝條款贈與撤銷權，民法第416條有這樣的規定：
「受贈人對於贈與人，有左列情事之一者，贈與人得撤銷其贈與：一、對於贈與人、其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親，有故意侵害之行為，依刑法有處罰之明文者。二、對於贈與人有扶養義務而不履行者。
前項撤銷權，自贈與人知有撤銷原因之時起，一年內不行使而消滅。贈與人對於受贈人已為宥恕之表示者，亦同。」
但是這個要經過訴訟，律師費將是一筆不小的開銷，而且你還不一定會贏。如果要贈與不動產給子女，可能會有以下幾種情形：
1.房子給子女後辦設定抵押權
房子給子女後，為了怕子女以後不盡到扶養的責任，有些父母會去做一個動作： 辦設定抵押權。舉例父親贈與1,200萬的房子給兒子，設定抵押權額度800萬，變成是兒子對父親負債800萬。
設定抵押權的目的在確保債權， 如果債權已屆清償期而未獲清償，抵押權人就可以依據民法的規定：民法第873條：抵押權人，於債權已屆清償期，而未受清償者，得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償。抵押權是指債務人將財產做債權擔保，如果逾期不還款，債權人則享有法拍該財產後的優先受償權。
這樣設定抵押權的目的是：對子女產生一牽制效用，子女可能不敢不盡孝道，或是私下把房子賣了。不過這其中也陷阱存在，如果父母設定抵押權額度設定太高，萬一父母過世抵押權額度會變遺產，列入遺產總額中計算遺產稅。抵押權額度設定太低，子女可能再去去辦二胎貸款，欠下負債等。
2.不動產贈與子女要避免被追贈與稅
有些人贈與房子，是直接買房子登記在子女名下，因為無資金來源證明，無法證明子女是有能力買房的，這樣子就要小心國稅局會認定是贈與，追你贈與稅。
國稅局曾公告一案子，父親購買預售屋，完工交屋時登記兒子名下，房屋及土地之買賣總價款3,500萬元，父親繳了自備款1,100萬元，剩下金額是銀行貸款繳付，再由兒子按期償還銀行貸款及利息。國稅局認為其子剛退伍，收入不高，並無相當資力購置該等不動產，而且也無法提供資金來源證明，最後被國稅局核定以贈與論，被課徵贈與稅近100萬元。
另外，如果房子給子女是採用附有負擔的贈與，亦即父母將房子辦貸款後，再連同房貸一併贈與過戶給子女。這樣做的好處是可省下贈與稅，也可一次移轉省下稅務規費。按：遺產及贈與稅法第21條：贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。所以兒子承接的房貸是可以自贈與總額中扣除的，以降低贈與總額，亦即該房子的土地公告現值及評定課稅價值的總和，扣除房貸金額後再據以計算應繳納的贈與稅。
舉例：如果你要贈與給子女的房子，土地公告現值與房屋課稅現值總計8,900萬，貸款3,500萬，土地增值稅與契稅280萬。這時你要繳的贈與稅是：（8,900萬－220萬贈與免稅額－3,500萬貸款－280萬土地增值稅及契稅）×15％－125萬＝610萬（應納贈與稅額），贈與的淨額是已經扣除貸款金額，所以要繳的贈與稅降低了。
贈與稅速算公式
這時要注意的是貸款的額度多少，如果以貸款3,500萬，貸款利率2%、貸款年期20年計算，1個月房貸是17萬6,765元，1年是212萬，還沒超過贈與免稅額220萬，因此父母可以每年贈與子女212萬讓子女來繳房貸。如此就能讓父母贈與房子後，每年分次贈與現金給子女，幫子女繳房貸，可合法節稅。