房市觀察逾10年，身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們，一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐，願以支筆，拉近兩端不對等的資訊。著有《房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐》；
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不知道是租屋糾紛太多，還是湊巧，最近老是有人丟訊詢問提前解約扣押金的問題，今天就讓我們來聊聊，出門在外租房子，房東和房客都會碰到的大哉問：提前解約一定會被罰錢嗎？最多又只能罰1個月嗎？
租賃專法上路一陣子，各家媒體也相繼報導了不少，為了方便記憶下，許多租屋族都只會記得，現在提前解約，房東好像最多只能收1個月的違約金。但實務面真的是如此嗎？答案是，那可不一定唷！在新的法規下，提前解約，不一定會有違約金，但卻也有可能超過1個月。
我們從房屋租賃定型化契約應記載事項說起，裡面就有提及，提前終止租約的情況分兩種，一種是「得」、一種是「不得」，前者是指房東或租客只要在約定時間前（至少1個月）通知對方，那麼就不用給付違約金。
舉例來說，我和房東簽約時約定好，只要有1個月前通知，就「可以」提前解約，那麼我因為2個月後工作要從台北調到高雄，必須提早終止到年底的租約，我只要在搬走30天前，告訴房東這件事，房東就不能扣我押金。但如果今天公司轉調令下來的太趕，導致我1個星期後就得搬走，那麼房東就可以扣我1個月的押金，作為提前解約的賠償。
那麼，簽約時如果簽得是所謂的「不可以」，後來卻又必須提前解約該怎麼辦呢？這時候不懂得人會跟你說反正就是最多1個月，但懂的人會跟你說4個字：雙方協商。這是什麼意思？其實說白了你就會覺得很簡單，既然簽得是不可以提前解約，所以在這種情況下，租客（房東）確實可以提出以1個月違約金作為賠償條件，但對於房東（租客）而言，卻也可以提出依照合約精神「我不要你1個月的違約金，反正你就是給我住到滿為止」的條件。
也因此，在這種情況下，如果你非得提前終止合約，堅持只肯給1個月的違約金，那是沒有意義的，因為雙方會沒有交集。所以協商的意思就是說，你讓一點，我讓一點，兩方達成共識。當然也正因如此，協商到最後掏出來的錢，可能就不只有那基本的1個月。
一般來說，因為目前租賃住宅市場發展及管理條例第7條規定，押金不得超過2個月的租金。所以有了這個標準，通常談到賠償2個月，大家多會讓步，好聚好散。但會不會有需要額外補貼搬遷費什麼的，表示誠意，那真的就是看個案情況了。
另外，新法為了保護雙方，在第10條及11條也有規定幾種情況下提前解約，是不用給付對方違約金，以房東來說：
1.承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。
2.承租人遲付租金或費用，達2月之租額，經催告仍拒繳。
3.承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。
4.出租人為重新建築而必要收回（終止前3個月書面通知對方）。
5.其他依法律規定得提前終止租賃契約。
以租客來說：
1.因疾病、意外產生有長期療養之需要。
2.租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。
3.因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住。
4.因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。
5.承租人死亡，繼承人主張終止租賃契約。
結論，老話一句，新法保障真的很多，多了解一點，也是多保障自己一點。
房市神秘客-傅恪恩
房市觀察逾10年，身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們，一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐，願以支筆，拉近兩端不對等的資訊。著有《房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐》；
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