賺得五斗米,不折腰!東京房地產女王成功記:認真做喜歡的事,就能賺錢

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賺得五斗米,不折腰!東京房地產女王成功記:認真做喜歡的事,就能賺錢

任何事情都有兩面:有優點,也會有缺點。
我在了解一件事情時,不但想知道優點,更想追問有什麼缺點?我喜歡的學習過程是有問有答,優點抓住了,缺點可以一起審視;如果能透過操作的過程,讓自己更加精進,就再好也不過了。

「背後替這些大明星在日本置產操刀的人,就是廖惠萍。廖惠萍她是什麼樣的人呢⋯⋯」打開電視機,一位名嘴正侃侃而談日本置產心法,而那個廖惠萍就是我本人!

朋友傳給我一段影片,那是個很有名的談話性節目。討論的主題是「名人日本置產知多少」。聽到別人在電視上說著我的名字及討論我的經歷種種,真有種奇妙的感覺。我想每次談到日本置產時,之所以比較容易提到我,不是我本身多有名氣,而是我替哪些名人操刀、買了什麼物件?這些名人的賺與賠,才是名嘴或觀眾關心的焦點。

或許是媒體都很注重平衡報導吧,這些名嘴在說完名人們投資了多少錢、收了多少租金、達到多少投報率之後,經常要再加上註解,來中和一下日本置產的利多。其中最容易被指出的,也是很多投資人最常問我的問題:「你們在二○○九年雷曼風暴後進場,的確撿到了便宜,但那時也是日幣最高的時候,一塊美金到七十八日圓,但現在日幣卻跌到一美金兌一一○。所以你們雖然賺了租金,卻賠了匯率不是嗎?」

如果這是事實,那我這個「不動產女王」的封號,也不敢頂在頭上這麼多年了!我想,講這些話的朋友,當初一定沒有跟我買過房子,也沒有跟對的人買房子吧。先讓我往自己的臉上貼點金。只要是我親自帶過的客人,我相信沒有人在匯率上吃過一毛虧。如果只把海外置產視為一般買房的金錢交易,而沒有任何匯率匯兌的風險概念,我想還是不要踏出國門比較好。

就先用一個簡單的例子來說明。台灣人都很喜歡赴日旅遊,當然也很關心日幣的匯率,常在新聞裡看到日幣一見到二六開頭(一萬日幣兌兩千六百多元台幣之意),銀行裡換日幣的人就大排長龍。這表示什麼呢?以一萬日幣對三千台幣來看,這表示如果去日本買一個電鍋,賣價三萬日幣,你的成本就是台幣九千元;而來到二六開頭時,同樣的三萬元電鍋就變成七千八百元台幣了,足足便宜了台幣一千兩百元,將近八五折!如果一碗拉麵一千日幣,當你在高檔時吃,那碗拉麵就是台幣三百元;在低檔時吃,就變成台幣兩百六十元。

一旦理解了這種換算,當我們在日幣高檔時進場買房子(二○○九年日幣最高甚至來到一萬日幣兌三千九百元台幣),一戶一千萬的小套房,直接拿著台幣去銀行換匯交割,就是三百九十萬台幣;但當日幣跌到二六開頭時,一千萬日幣就變成台幣兩百六十萬元了(這也就是前面名嘴們說的「賺了租金賠了匯率」),成本便可降低一百三十萬。

所以明知日幣在高檔,卻還是好想吃一碗日本拉麵,但又不想付出這麼高的成本時,該怎麼辦呢?如果突然有個好心人,此時願意掏腰包借你日幣一千元去吃麵,並允諾等日幣低時你再還錢,你會不會選擇這麼做?那是誰會這麼好心,在你要買房子的時候願意慷慨解囊借你錢呢?當然只有銀行了。

但銀行不是善心人士,更不是省油的燈,天下沒有白吃的午餐,當然也要付出代價。銀行會告訴你,把你原本要結匯的台幣三百九十萬元存進來吧,當作質押品,這樣我就願意借你九成,這就叫做「定存單質押」。這大概是對銀行而言風險最低的一種貸款了,因為若有人不還錢,他可以馬上扣住你的定存單來清償。

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