說起買房子，你的第一個念頭是什麼？與其被恐懼和貪婪淹沒，不如學會看屋和議價技巧，理性評估。人氣講師邱愛莉分享看屋、議價技巧與理財心法，幫你一步步完成自己的買屋夢想。
2018年新書《小資族大翻身》甫出版即榮登暢銷榜，無私分享8年從20萬滾出資產4000萬的賺錢筆記。
房貸產品越來越多元化，有些銀行推出的房貸方案結合了理財、儲蓄、保險等工具，增加貸款靈活的運用，加速房貸清償時間、減少利息支出，對於高資產族群特別好用：
理財型房貸（循環動用型房貸）
一般房貸還款後的本金部分不能再動用，而理財型房貸的還款本金會轉換為循環額度，雖利率較一般房貸略高，但可隨時動用、隨借隨還按日計息，不動用不計息，活化不動產，擁有更多資金運用的彈性。適合有理財規劃、短期投資、房屋修繕及備用金需求者，或者中小型企業人士。
我有一個學員，在三年前買進台北市民生社區的住家，由於先生不喜歡貸款，因此總價3000多萬全部以現金支付。後來學習投資理財，發現房貸利息相對很低，便請銀行針對房子進行貸款評估，發現可以貸款2600萬。由於金額不小，每月負擔的利息不低，她詢問我的意見，我建議她選擇「理財型房貸」，平常不動用時不必計息，如有發現好標的需要資金，再動用房貸，只要投資報酬率大於房貸利息就有獲利空間，避免因為利息壓力反而「病急亂投醫」，胡亂投資，失去了貸款的意義。
她聽了我的建議，改申請「理財型房貸」，並爭取了一個不錯的利率，目前使用貸款的金額投資了兩個標的，都有不錯的增值，而且動用的金額不到1000萬，還有近2000萬的額度當她未來投資的銀彈，只要現金流和風險管理得宜，真的是很不錯的資源！
抵利型房貸
「抵利型房貸」和「理財型房貸」有點相似，都是有動用時才會計息。不同的是，「理財型房貸」是動用房貸還款後的本金部分，而「抵利型房貸」則是以存款來折抵房貸本金，以減少利息支出，達到降低每月攤還金額或縮短還款年限的效果。如果臨時面臨資金需求，還是可以動用該筆存款。如果你有存款，不想增加房貸負擔，但又希望保留資金運用彈性的人，「抵利型房貸」就很適合你。
保險型房貸
與保險結合的房貸產品，保費通常較一般定期壽險為低，若承貸戶意外身故，則等同於房貸金額的保險理賠金，可優先償還房貸，避免不動產因無法按時繳交本息，房子遭法拍的風險。如果貸款人是家裡主要的經濟支柱，可以考慮「保險型房貸」。
保證保險型房貸
當房貸核貸金額不敷需求時，利用「額外投保」的方式，增加貸款金額。房貸戶可透過保險取得不足的金額，而銀行業者也可透過保證保險，將風險轉嫁給保險公司。適合自備款不足或信用條件不足的人。
本息平均攤還？本金平均攤還？－你搞懂了嗎？
一般房屋貸款年限分為20年（較常見）或30年，現在有些銀行甚至開始承作40年房貸。年限這麼長，攤還金額的計算方式分成以下兩種：
本息平均攤還
在利率不變的條件下，每月攤還本金與利息的總合固定，還款預算較易掌握，是目前市面上較常見的還款方式。適合固定薪水、每月預算固定的上班族。
本金平均攤還
每月攤還之本金固定，但每月償付之利息則逐月遞減，由於期初還款金額較多，因此可節省較多的利息支出。如果你手邊有比較多現金，希望越付越輕鬆的話，可以選擇本金平均攤還。
房貸試算超簡單，輕鬆算出每月還款金額！
房貸的種類雖然眾多，不過，實際影響房貸支付金額試算公式的就是貸款金額、利息、貸款年期、寬限期。有了這些數據，就可以輸入試算工具，得出每月的還款金額。
House123房貸試算工具
https://www.house123.com.tw/knowledge/tool/mortgage
以上是房貸的相關知識。這時候大家會問：「如果我沒有各家銀行的房貸窗口，我要請誰幫我估價呢？」如果你真的沒有窗口，可以打電話到各分行請總機轉接房貸部，請房貸專員幫你估價。不過，這樣詢出來的貸款條件通常不會很好，正所謂「有交情好辦事」，如果你有家人、朋友曾經辦過房貸，不妨請他提供業務窗口，直接找推薦的業務詢問會比較有利。
優惠貸款方案
除了了解貸款的種類，其實政府也有住宅補貼方案和購屋優惠方案可以使用，如果您是公家機關正職員工，可優先考慮「築巢優利貸」，如非公家機關，可參考「住宅補貼方案」與「青年安心成家」，如符合條件，最高可補助優惠利息貸款達720萬！
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作者簡介_邱愛莉
House123董事暨執行長，文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。本來是朝九晚五的OL，偶然發現自己對房地產的熱情，進而投入研究。看過逾500間房子，獨創一套買屋增值模式。2012年成立House123全方位房產平台，從買方立場出發，教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。著有《買一間會增值的房子》。
2018年新書《小資族大翻身》甫出版即榮登暢銷榜，無私分享8年從20萬滾出資產4000萬的賺錢筆記。