商周財富網 房地產 買房子,如何判斷屋主出價是貴、還是便宜?秘招:請銀行估貸款

買房子,如何判斷屋主出價是貴、還是便宜?秘招:請銀行估貸款

撰文者邱愛莉
說起買房子,你的第一個念頭是什麼?與其被恐懼和貪婪淹沒,不如學會看屋和議價技巧,理性評估。人氣講師邱愛莉分享看屋、議價技巧與理財心法,幫你一步步完成自己的買屋夢想。

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大部分的人都知道銀行房貸的成數和利息條件很重要,也知道可以談,但是,你知道在你簽約確定購買之前,就可以請銀行先估價給你參考,並詢問貸款條件嗎?

由於銀行的貸款成數是由「實際成交價」與「銀行鑑價結果」兩者取其低者,再依區域、貸款人條件來核定貸款成數和利息,所以「銀行鑑價」對貸款條件很重要。例如:A房實際成交價為1000萬,銀行鑑價結果只有900萬,核貸成數為8成,則可貸金額為:900萬 x 80% = 720萬,只有相當於實際成交價的7成左右。是不是差很多呢?

當你對一個物件有興趣,想要進一步議價之前,就可以先跟銀行初步詢問貸款條件。由於通常銀行對房地產估價相對較保守,如果你詢問的幾家銀行對該物件的估價都很高,那麼只要你能買在其估價內的價格,就不怕買貴

大多的銀行都有自己的成交行情系統,會將其核貸房貸的每一戶實際成交價輸入資料庫,做為實際成交行情的參考。雖然早期房仲就有公開成交行情可參考,現在更有實價登錄系統可以使用,但有些銀行鑑價還是以自家的資料庫為基礎。由於每一間房子的狀況不一,屋況、甚至形狀、附近有無嫌惡設施、是否疑似海砂屋、輻射屋等,都會影響鑑價結果(由於同一個社區或連在一起的房子通常都是由同一個營建公司一起蓋的,如果其中某一間在銀行的資料庫中標示為海砂屋、輻射屋,則其它間要貸款時銀行就會因疑似海砂屋、輻射屋而影響鑑價金額)。銀行鑑價人員會先以資料庫中查到的行情取一均價區間,然後參考物件條件和實地勘查來做加減分。

例如:資料庫中的行情均價區間為32~35萬/坪,實地勘查發現屋況和其它條件都很好,鑑價人員的鑑價報告就會以35萬/坪為準,如果該筆的合約成交價為35.5萬,鑑價人員可能會接受,因為物件條件很好,且離均價行情區間不遠。如果該筆的合約成交價為40萬,則鑑價人員會就其所能估到最高價,也許是36萬/坪,提供給核貸人員參考。

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