紅色子房，CCIM國際認證不動產投資師，現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問，創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展，並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」，結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極，「子房」則以西漢著名軍師張良自許，成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。
原本買地自建所需是資本額9000萬的公司，其預期每年淨利600萬，本益比就是600萬除以9000萬，得6.6%。對一家新創工廠股東來說，這數字吸引力不大。
但如果K把這棟廠房以6000萬賣給我再回租，年租金240萬，對我來說每年就有4%報酬。而若我的買價能取得五成銀行融資，只需3000萬現金，年投資報酬率也會超過6%。
另一方面，K拿到6000萬解燃煤之急得以完工營運，原淨利600萬付掉租金240萬，還有360萬。但他資本額可以降到3000萬以下，其本益比為360萬除以3000萬，得到12%。這數字對股東來說，吸引力就大多了！
而且，K還可以用多出的3000萬做更多投資呢。
近期高雄漢來集團以售後回租的方式，把資產以165億賣給台灣人壽。除了壽險取得不錯的投資報酬，也解了國揚集團多年來的低潮，並有更多資金投入新的開發建設。
房地產售後回租模式，過去如ING安泰人壽30億買桃園敏盛醫院、南山人壽48.96億買台中勤美誠品綠園道，都是讓承租者變成「輕資產」企業，便於做更多展店發展。以晶華酒店集團為例，除了中山北路本館是地上權外，全台灣所有晶華品牌多為承租或委託經營管理，「輕資產」策略讓這家集團的EPS（每股盈餘）有更好的表現，資金不用壓在不動產上，對營運業者來說也是好事。
「可是，擁有一個漂亮的觀光工廠是我的夢想，賣給你再回租，就感覺不是我的了。」K聽了雖似懂非懂，但對賣地產這件事顯得相當抗拒。
「是呀，但如果你想要找股東，作為一個新創公司董事長，讓股東們有最佳獲利空間是最基本的原則。你看這家日本料理店這麼賺錢，店舖也是用租的呀。」我說。領導者幫公司股東爭取較高的收益率，如果能善用地產金融相關手法，是可以有許多合作共創雙贏手法。
只是要突破的觀念在於：你捨不捨得為了公司更快發展，放下房子產權，單純只做個使用者？
作者簡介_紅色子房
紅色子房，CCIM國際認證不動產投資師，現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問，創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展，並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」，結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極，「子房」則以西漢著名軍師張良自許，成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。著作：《危機入市！投資買房零失誤的10堂課》《6折買房術：外資圈知名地產軍師 大爆砍價買房最高機密》
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