數字很冷冽，卻能反應市場的榮枯興衰。思考很無趣，卻能掌握標趨勢的起伏轉折，歡迎一起加入dolin66數字與思考的遊戲時間，一同探討房地產、股票乃至於其他社會及經濟議題，表象背後的潛在趨勢。
圖片來源：dreamstime_xxl_15917072
圖片放大
近日有一則新聞，有民眾聯名控告財經專家於說明會上鼓吹買進美國底特律的房地產（新聞連結），事後上網查詢實際成交價僅為付出款項的一半，財經專家則透過律師說明這是購屋者與仲介商之間的糾紛，與自身無關。
或許是因為這一、兩年台灣房地產市場成交量低迷，媒體開始出現非常多海外置產的廣告，從美國到東南亞都有，似乎只要在台灣參加個幾場說明會，在一些文件上簽簽名，那些租金報酬率5%、10%的房子就能變成自己的金雞母。
然而，從那些美輪美奐的海外房地產投資說明資料裡面，通常不會告訴消費者海外房地產投資會有這些風險：
1、匯率風險
投資海外房地產，不可能使用新台幣直接投資，一定要兌換成當地的貨幣。然而匯率是浮動的，如果外幣兌新台幣呈現升值的狀況，台灣的投資者就要付出更多成本。舉例來說，如果之前判斷日幣會因為日本央行啟動負利率政策而持續貶值，進而決定購買日本房地產卻還沒付款的民眾，這幾天看到日幣匯率升破0.3應該會非常的痛苦，因為要用更多的新台幣，才能換到購買房地產商品的等值日幣；反過來說，如果現在手上已經持有日本房地產的消費者，反而害怕日本央行所謂更大幅度的貨幣寬鬆政策，讓日幣走回貶值的道路，這樣租金收益兌換新台幣時就會遭受損失。各國的匯率取決於全世界各國總體經濟與貨幣的流動方向，這是市井小民幾乎無法控制的總體經濟變因。