近日有一則新聞，有民眾聯名控告財經專家於說明會上鼓吹買進美國底特律的房地產（新聞連結），事後上網查詢實際成交價僅為付出款項的一半，財經專家則透過律師說明這是購屋者與仲介商之間的糾紛，與自身無關。

或許是因為這一、兩年台灣房地產市場成交量低迷，媒體開始出現非常多海外置產的廣告，從美國到東南亞都有，似乎只要在台灣參加個幾場說明會，在一些文件上簽簽名，那些租金報酬率5%、10%的房子就能變成自己的金雞母。

然而，從那些美輪美奐的海外房地產投資說明資料裡面，通常不會告訴消費者海外房地產投資會有這些風險：

1、匯率風險
投資海外房地產，不可能使用新台幣直接投資，一定要兌換成當地的貨幣。然而匯率是浮動的，如果外幣兌新台幣呈現升值的狀況，台灣的投資者就要付出更多成本。舉例來說，如果之前判斷日幣會因為日本央行啟動負利率政策而持續貶值，進而決定購買日本房地產卻還沒付款的民眾，這幾天看到日幣匯率升破0.3應該會非常的痛苦，因為要用更多的新台幣，才能換到購買房地產商品的等值日幣；反過來說，如果現在手上已經持有日本房地產的消費者，反而害怕日本央行所謂更大幅度的貨幣寬鬆政策，讓日幣走回貶值的道路，這樣租金收益兌換新台幣時就會遭受損失。各國的匯率取決於全世界各國總體經濟與貨幣的流動方向，這是市井小民幾乎無法控制的總體經濟變因。

2、法令（政治）風險
整個房地產交易過程有許多法律程序，每個國家的程序都不盡相同，台灣消費者很容易陷入「用台灣看世界」的盲點，以為在台灣可以這樣這樣，到他國也能這樣，輕忽這件事，很容易將自己至於險境。除此之外，許多國家的法治觀念尚未健全，「有關係就沒關係」的人治思維，也會是一般散戶投資海外房地產完全無法掌握的變數。最後，許多國家會把海外置產的投資者，視為拉高房價的元兇，甚至還存有一些排華思想，這些都是遠在台灣的消費者，很難想像的真實狀況。

3、仲介商風險
在台灣買賣房地產會需要仲介協助，海外置產也一樣。可是，連用國語寫的仲介契約都能衍生如此多的交易糾紛，用看不懂語言寫出的契約，又有幾個消費者完全清楚自己的權利義務？有哪些自救措施？投入的金錢有沒有信託等保障？不要說消費者不清楚，恐怕連有些仲介商也都不清楚，萬一跟他們簽約的開發商捲款潛逃，怎麼辦？

4、稅率風險
所有國家買賣房地產都需要繳稅，但在漂亮的置產說明書上卻很難看見相關訊息，消費者知道日本房地產的總交易稅率大概在13.26%至13.45%間嗎（來源：Global property guide）？如果消費者沒有將這些稅賦計算為成本，小心原本的報酬率會由正轉負。

與其在遇到糾紛時採取法律行動來維護權益，不如在投資前先儘量確定可能面臨的風險，才能事先做準備。如果消費者看到的說明書只會一面倒的說明報酬率，卻對風險隻字不提，這絕對不會是一個好的投資選項！