摘要
1.本文案例中，買方因產權限制不得不在買房時連車位一起買，但短期內出售車位會面臨高額稅負。
2.若在買賣契約書上將房屋與車位分開標價，可避免額外稅負，特別是在車位屬共同使用部分時，應謹慎處理，以降低稅負壓力。
寸土寸金的今天，買房不容易，如果出售時還需要繳納高額的房地合一稅，那就更令人扼腕，該如何趨吉避凶？這個案例值得參考。
個案中的買方，近期內買了一間大樓加上平面車位的房屋，由於房屋地點離捷運站不遠，所以車位需求不強。偏偏該房屋的產權登記方式，車位是屬於共同使用部分 ，所以車位必須和房屋併同移轉，無法獨立於房屋產權之外。買方免為其難的將車位一起買下，心想，雖然自己用不到車位，車位租給社區住戶，每個月有3,500元收入，也不無小補。
就在點交房屋後的2個月～3個月，忽然接到車位承租人的電話，希望他能夠割愛，將這個車位賣給他，讓他的愛車也「有個家」，不用再當「無殼蝸牛」，當然也省下一筆可觀的租金。
為此，屋主喜出望外，原來不想買的車位，居然2個月～3個月就解脫困擾，於是答應了這筆車位買賣。透過介紹，委託我們辦理買賣所有權移轉登記，我們看到這種「近期買賣案件」，沒有賣方的喜悅感，直覺2年內移轉，45%房地合一稅怎麼辦？因為105年以後取得的不動產，出售時房地合一稅1年～2年移轉，課徵45%；2年～5年課徵35%；5～10年課徵20%；10年以上課徵15%...。
當然計算的基礎是：
成交價額－取得成本－相關費用－土地漲價總數額＝課稅所得（稅基）
若符合自用住宅相關條件者，課稅所得可扣除400萬元免稅額
也就是不動產所有權持有愈久，房地合一稅愈低，雖然房屋加上車位的取得成本不變，理論上不會影響房地合一稅的高低，但是，類似這種不想要買車位的買方，如果短期把車位出售，2年內會被課徵45%，未來10年後出售可能只課徵15%，甚至，自用住宅只課徵10%，如此一來一往稅率相差3倍～4.5倍，所有權人不可不慎。
類似這種一開始就不想買車位的客戶，或是短期內打算把車位賣掉的屋主，我們建議在不動產買賣契約書上的買賣總價記得要就房屋及車位價格分開標價，否則可能會多繳納3倍～4.5倍的房地合一稅。
因為車位都登記在共同使用部分，房屋評定現值偏低，而且土地持分只有1／10,000，或是根本沒有土地持分。依照目前國稅局的審查標準，車位價格=買賣總價×車位現值／（土地現值＋房屋評定現值），每個案件的車位現值可能只占房地總現值10／1,000，如果是2,000萬元買的房屋加車位，車位取得成本只剩下20萬元。如果以課市價200萬元出售，課稅所得高達180萬元，以1年～2年內出售45%計算扣除必要費用，房地合一稅高達近78萬元。如果當初買賣契約書分開標價，房地總價1,800萬元，車位總價200萬元，買賣總價合計2,000萬元，屆時，賣出車位200萬元，課稅所得為0元，兩者真的是天壤之別。
為此，提醒房屋買方，車位屬於建物登記的共同使用部分，如果短期內會先行出售，一定要記得在買賣契約書分開標價，避免繳納一筆不應繳納的房地合一稅。
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小檔案_鄭文在
正業地政士聯合事務所所長，前新北市地政士公會公關主委。
擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。