房地產市場運作的底層邏輯為何？
廢話不多說，直接講答案，房地產市場運作的底層邏輯在「資金槓桿」：
1.建商靠貸款買地蓋房，要借錢，才有辦法賣房。
2.買方不容易全額付現，要借錢，才有辦法買房。
無論買方或賣方，房地產市場借不到錢，一切都別玩。
資金槓桿對「買方」的意義
對買方而言，房地產的魅力在於5倍槓桿。只要20%的自備款，就可以有5倍的獲利。很多人講高資產人士買房不需要貸款，可以現金全額買房，純屬嘴秋而已。
除非有其他財務目的，那個高資產人士會傻到一次付幾千萬元、幾億元買房，把資金綁死在房子上，失去資金做其他最有效運用的機會？
不要聽這些人說什麼，要看這些人做什麼。
如果買房資金槓桿對高資產人士一點都沒影響，就不會有一堆人在那邊唉唉叫豪宅線應該取消、金額高的房子也不會滯銷了。房地產降低槓桿，就只能住，一點搞頭都沒有。
資金槓桿對「賣方」的意義
對「賣方」而言，資金槓桿更重要，是決定公司生存與否的命脈。
建商從買地到銷售入帳，有3年～5年的資金空窗期。建商要靠土融才有辦法買地，要靠建融才能蓋房。房子蓋完之後沒賣掉的餘屋，也必須靠餘屋融資，才能慢慢賣。
房子賣掉、資金入帳前的現金流空窗期，就是建商營運模式的死穴，必須靠銀行貸款、周轉金、公司債這些財務手段才能活下去。鎖住這些財務手段，就可以掐住賣方的脖子。
中國怎麼打房？就是先政策限購讓房子賣不掉，然後提出3道紅線讓建商借不到錢，只要入帳空窗期徹底鎖死建商金流，管你資本額多大的建商都會倒。
因為建商有這樣的財務特性，政府靠金融管制，就可以輕鬆操控這個產業的死活。
資金槓桿對調控房市的意義
政府要控制房市，控制金流就夠了。水龍頭打開，讓資金流入、房市就會漲；水龍頭關閉，徹底斷金流，房市就會跌。
房地產借不到錢，什麼都沒得玩。這就是房地產市場運作的底層邏輯！
本文獲「阿宅-雙碩士地產顧問」授權轉載，原文：房地產市場運作的底層邏輯是？
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房地產部落客-阿宅地產顧問。20年房地產與金融投資工作經驗，曾任職於銀行、壽險公司、AMC不良資產管理、估價師事務所等。政大地政及企管雙碩士，具國考不動產經紀人、CSIA證券投資分析人員等多張證照。希望結合房產投資、估價、財務等專業，為客戶解決一生的房產大小事。
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