房地產

房地產市場運作的底層邏輯為何?

廢話不多說,直接講答案,房地產市場運作的底層邏輯在「資金槓桿」:
1.建商靠貸款買地蓋房,要借錢,才有辦法賣房。
2.買方不容易全額付現,要借錢,才有辦法買房。

無論買方或賣方,房地產市場借不到錢,一切都別玩。

資金槓桿對「買方」的意義

​對買方而言,房地產的魅力在於5倍槓桿。只要20%的自備款,就可以有5倍的獲利。很多人講高資產人士買房不需要貸款,可以現金全額買房,純屬嘴秋而已。

除非有其他財務目的,那個高資產人士會傻到一次付幾千萬元、幾億元買房,把資金綁死在房子上,失去資金做其他最有效運用的機會?

不要聽這些人說什麼,要看這些人做什麼。

如果買房資金槓桿對高資產人士一點都沒影響,就不會有一堆人在那邊唉唉叫豪宅線應該取消、金額高的房子也不會滯銷了。房地產降低槓桿,就只能住,一點搞頭都沒有。

資金槓桿對「賣方」的意義

​對「賣方」而言,資金槓桿更重要,是決定公司生存與否的命脈。

建商從買地到銷售入帳,有3年~5年的資金空窗期。建商要靠土融才有辦法買地,要靠建融才能蓋房。房子蓋完之後沒賣掉的餘屋,也必須靠餘屋融資,才能慢慢賣。

房子賣掉、資金入帳前的現金流空窗期,就是建商營運模式的死穴,必須靠銀行貸款、周轉金、公司債這些財務手段才能活下去。鎖住這些財務手段,就可以掐住賣方的脖子。

中國怎麼打房?就是先政策限購讓房子賣不掉,然後提出3道紅線讓建商借不到錢,只要入帳空窗期徹底鎖死建商金流,管你資本額多大的建商都會倒。

因為建商有這樣的財務特性,政府靠金融管制,就可以輕鬆操控這個產業的死活。

資金槓桿對調控房市的意義

​政府要控制房市,控制金流就夠了。水龍頭打開,讓資金流入、房市就會漲;水龍頭關閉,徹底斷金流,房市就會跌。

房地產借不到錢,什麼都沒得玩。這就是房地產市場運作的底層邏輯!

本文獲「阿宅-雙碩士地產顧問」授權轉載,原文:房地產市場運作的底層邏輯是?

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房地產部落客-阿宅地產顧問。20年房地產與金融投資工作經驗,曾任職於銀行、壽險公司、AMC不良資產管理、估價師事務所等。政大地政及企管雙碩士,具國考不動產經紀人、CSIA證券投資分析人員等多張證照。希望結合房產投資、估價、財務等專業,為客戶解決一生的房產大小事。

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