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「漏水」是房地產交易中常見爭議的前3名，也是法院裡很常見的民事訴訟，代表很多漏水問題喬不攏，最後都只能對簿公堂。建議大家遇到漏水問題時，可以用更長遠的眼光來處理，最好要先設想，「如果未來要訴訟的話怎麼辦？」
這篇文章中，大壯法律事務所高宏銘主持律師就要來跟大家分享遇到漏水的教戰手冊。
漏水處理4步驟
1.釐清：請專業人員釐清漏水位置、原因及責任。
2.通知：以存證信函告知責任人情形。
3.調解：向調解委員會申請調解。
4.訴訟：民事法庭訴請賠償。
步驟1》釐清問題
在處理漏水的過程中，最重要的就是釐清漏水的原因和位置，並找到相關責任人來討論該如何處理。在這裡，也從律師的角度建議大家，在釐清漏水問題時，該找怎麼樣的專家更有保障。
一般水電師傅在看完現場狀況後，會開立「估價單」，上面會寫「哪裡漏水」、「漏水問題是什麼」、「用什麼方式修理」、「預估價格」等，但提醒各位讀者，這樣的估價單雖然也可以作為漏水問題的評估依據，但會不會被法官採信、樓上鄰居會不會質疑，又是另一回事了；假如後續問題有糾紛，需要重新檢驗，等於之前請水電師傅的成本都白花了。
【律師建議】請一般的水電師傅來檢驗，最常會被鄰居質疑、法官也不一定會採信的原因，是很多水電師傅雖然經驗豐富，但在釐清漏水問題的時候，並非靠專業儀器或是系統性科學方法檢測。
在這裡，建議大家最好找法官指定的單位或有專業證照協會背書的，例如一般法院都會認定台灣土木技師公會、建築師公會的檢測較為專業可信。
不過，一般家庭漏水就找建築師或土木技師來檢測，費用似乎太貴，因此近年來法院也逐漸認可「營建防水技術協進會」的檢測報告，這是由很多民間廠商組成的技術協進會，檢驗成本相對親民。
建議大家可以直接上網找協會的廠商檢測，主要有2個原因：
1.提出的檢測報告受到法院認可和採信。
2.有很多檢測與書面報告經驗，可以提供法院需要的說明重點，如漏水位置、原因、範圍、修復工法、修復費用、執行單位及說明人等。
步驟2》通知責任人
俗話說「冤有頭債有主」，在釐清漏水原因和位置後，就是要通知責任人。但怎麼認定責任人？主要依據漏水位置和原因區分：
1.共用部分，如頂樓、外牆、梯間→>管委會。
2.共同壁管線→有使用共同壁的住戶。
3.因為整修不小心挖破水管→破壞水管那戶要負責修繕。
4.新房子漏水→建商。
【律師建議】該怎麼通知責任人其實沒有規定，但是建議大家最好可以用留下書面證據的方法，不僅能保留證據，還有時間戳記，例如存證信函、電子郵件或訊息等，其中又以存證信函最有保障。不過建議不要直接寄存證信函，可以先試試準備好漏水報告後，跟鄰居討論該怎麼處理，若鄰居願意配合的話當然很好，馬上修一修就可以結束。
如果對方消極不處理，再寄存證信函，可以寫明情況「已多次溝通未果，轉用書面通知，希望鄰居可以正視這件事並一起討論處理方法」。溝通有很多技巧，處理這件事的時候，最好不要破壞鄰居感情，畢竟長期當鄰居，大家可以互相體諒最好。只要把存證信函當作書面正式通知，並且在通知前先好好溝通說明情況，能私下處理就盡量不要對簿公堂。
步驟3》申請調解
如果私下處理不了，鄰居達不成共識或不願意配合，這時候建議大家可以尋求第三方的協助「調解」，也就是在法庭外尋求平衡點。相較訴訟成本，調解的成本低很多，而且調解委員都有豐富的調解經驗，很有機會可以幫助到你。不過要上哪兒找調解？
調解一般分成2種，各有優缺點且效力相同：
1.區公所
優點：調解地點會離居住地較近，免費不需費用成本。
缺點：對方較容易缺席。
2.法院
優點：對方比較會出席。
缺點：位置可能較遠、需要調解費1,000元。
【律師建議】法院發出的信，對很多人來講會覺得比較嚴重，因此出席率較高。此外，在調解時也提醒大家：
1.調解時講的話不會作為未來法院的證據，因此可以放心的說。
2.調解不能強迫，就算不接受也沒關係，不需要因為壓力而委屈自己。
3.調解可以談很多次，多談幾次，狀況可能會不一樣。
十分建議大家在這一步就解決漏水問題，針對問題坐下來好好談，因為下一步是法院訴訟，相對起來較為勞民傷財。
不過，調解應該找律師嗎？如果調解項目金額高的話，建議直接找律師，因為律師可以讓調解時的討論更聚焦在問題上，也能快速說明整件事情在法律上需要注意什麼，並幫助權衡利弊，進而建議該繼續調解或是直接進入訴訟。
步驟4》法院訴訟
有時不易取得共識，尤其在台灣，漏水問題是民事訴訟中很常見的案件。程序上會是雙方呈述，並提供相關的報告作為證據，法官會視報告的可信度與雙方是否有意見，來決定是否採信，再做最後的判決。
通常若是上下樓層鄰居之間的漏水，法院會判樓上鄰居要配合修繕，且要賠償因漏水而造成的損失。但是根據不同對象，權利主張基礎和結果也會不一樣：
1.鄰居：主張侵權行為→修復賠償。
2.管委會：有委任關係，主張委任契約賠償與侵權行為→修復賠償。
3.建商或前屋主：買賣契約關係，主張瑕疵擔保→修補瑕疵、減少價金、解除契約。
因此在漏水問題中，最重要的關鍵是釐清漏水位置原因及範圍，才能找到對的人負責，並估算出修復與賠償價格。
【律師建議】提醒大家，在訴訟中漏水戶（原告）要負責舉證的責任，因此前文才會建議最好一開始就符合法院的認定標準，要不然法官不採信，之前所有花費和時間都會變成沉默成本。
如果法院不採信原告提出的鑑定結果，要求指定專業單位的鑑定費用會由原告先墊付，如果是台灣土木技師公會或建築師公會，價格可不便宜，加上裁判費、律師費、事證成本與時間成本等，甚至會影響到自己原本的居住與工作。打一場民事訴訟真的沒有大家想像的簡單，因此還是建議能調解解決就不要打官司。
至於訴訟期間可以修漏水嗎？很多人都會有這個疑問，難道只能一直住在漏水的房子裡？是的，暫時不能修。一定要等到鑑定單位不用再現場勘驗，可以寫鑑定報告之後，才能修繕，要不然會影響鑑定結果；而鑑定可能需要到現場多次，通常要花一段時間。
本文獲「moneybar」授權轉載，原文：房屋漏水怎麼辦？4步驟幫你守護權益
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