政府打炒房有效?房產達人:未來房價仍很難大幅下跌

撰文者胡偉良
胡偉良博士
台大土木系畢業,具工、商、法的跨領域學術背景,為品嘉建設、尚禹營造創辦人。
目前積極建構房地產生態系,工作之餘勤於筆耕,矢志以公正、不偏私的態度,
分享正確、專業的房地?知識,協助大眾買得起、住得進好屋。

政府打炒房下,未來房價會因此走低或走高呢?影響未來房價走向的因素包括那些呢?筆者的看法如下:

1.民眾對房價的預期

筆者認為政府當前的打炒房措施已經有效的抑止了絕大多數的房地產炒作,是成功的作為,至於是囤房稅的實施是否真能夠減少炒房,筆者則持存疑態度,尤其在同時考量好處(可釋出多餘房屋的數量)和壞處(房屋持有者將成本轉嫁消費者,像是租屋客),結果可能得不償失。

2.國內的未來經濟(GDP)增長率和貨幣供給

台灣的經濟已經走向「K」型復甦,也就是部分產業(金融、科技、龍頭企業...)及高所得者將從復甦中獲益;而一般中小企業、低收入者、傳產、航空、旅遊…則依舊受害。未來台灣的經濟結構會轉往科技業發展,「經濟成長伴隨貧富差距」的情形將難以避免,富者愈富、貧者愈貧。

貨幣政策和環境是決定房價的一個重要因素,可以說市場經濟環境下,具有資產性質的商品價格發生變化,本質都是貨幣現象,因而貨幣的鬆緊一定會左右房價的高低。除此之外,經濟(GDP)增長下也將帶來房價上漲,因此,部分民眾買不起房的問題只會日趨嚴重,將愈來愈需仰賴政府的社會政策來解決。

3.房地產的成本結構

營造成本上漲之勢目前看來仍難改善,加上土地的稀缺性,地價只漲不跌,在營造成本及地價持續高檔的情況下,房價將很難大幅下跌。

4.美國振興經濟下引發的國內通貨膨脹和低利率

美國的低利率、無上限的量化寬鬆政策,加上即將釋出的3兆基礎設施刺激計畫,將引爆全球的流動性泛濫,也把大量貨幣超發的後果(通貨膨脹)攤給了世界的其他國家,包括台灣。通貨膨脹的憂慮將促使民眾購買資產(包括房地產)來保值、避險。

另外,低利率也是促使民眾買房的激勵因素,當民眾認知到租屋的租金負擔大於買房的利息支出時,是很難阻止民眾買房的。而國內利率的走向主要和美聯儲的利率政策有關,美聯儲官員近期也表示利率將維持在近零水平直到2023年底。

5.政府的應變能力

持平而論,這一回政府在處理和抑制炒房的舉措是快速而合理,沒有拖泥帶水,也沒有受到利益團體的綁架。尤其政府從金融及財政上雙管齊下,更容易發揮效益。

其實政府可以用來操控房價的工具和手段不少,日前央行總裁即提出不排除祭出第3波信用管制措施。除了現在已經出招的金融財政手段外,還有選擇性信用管制、貨幣和利率政策,這些都是可以用來降房價的,雖然也會帶來其他經濟上的負面影響。

6.民眾持有房地產的態度

華人「有土斯有財」的想法使得華人始終對持有房產深具興趣,過去幾十年來房地產只有大漲和小跌的歷程,更讓一般民眾對房地產理財持有堅定信心,除了房子以外也沒有出現更為安全穩定的資產投資管道。只是房地產無論如何都不應該淪為短期炒作的工具,這也是政府要拿捏準確的。

本文獲「台灣商務」授權轉載

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