不想變房奴,買房千萬不要想一次買到位!專家告訴你:先買小屋,再換大屋有這些好處

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本文介紹,買自住房,要「先買小屋,再換大屋」的理由。

據統計,台灣人的一生,平均換屋1到2次,也就是說,一生會擁有過2到3間房屋。以一對新婚夫妻(或許就是正在看文章的你們)為主角,在人生各階段,分別「需要」怎麼樣的房子呢?為了簡化狀況,假設並未與父母或公婆同住,舉例說明如後。

階段一:新婚夫妻,只需要兩房的小公寓

剛結婚的年輕夫妻,在最大的小孩滿10歲(約國小5年級)前,只「需要」兩間房間的小公寓,即足夠使用:一間夫妻臥房,一間小孩房。

現代人大多生得少,只生一個或兩個孩子的居多,三個都不常見,子女數一個到三個的狀況下,小孩滿10歲前,不分男女睡同一間房間,都是沒問題的。

如果真的有生四個孩子,且都未滿10歲的話,那可能要視情況,再增加一間小孩的房間即可。

房間數過多,是種「浪費」。因為總坪數增加,支付的房屋總價也大幅增加。你的人生,不是只有買房子呀。還要出國旅遊、看電影、吃大餐、買3C產品,與漂亮的衣服、鞋子、包包等。某一樣支出的錢過多,就會擠壓其他項目的支出。所以,房間數,剛好足夠就好。

階段二:小孩滿10歲後,換成三房或四房的大公寓

由於小孩漸漸進入青春期,需要隱私及獨立的空間,如果有兩個以上孩子的家庭,當最大的孩子滿10歲之後,就要進行第一次的換屋。視小孩的人數,決定「需要」幾房的物件。原則是:每個孩子一人一間。

比如,有兩個孩子的,就需要三房的公寓:一間夫妻臥房,兩間小孩房。如果有三個孩子的,就需要四房的大公寓:一間夫妻臥房,三間小孩房。依此類推。

一對夫妻從結婚到現在,已經超過10年(結婚後才生小孩的話),隨著在職場的年資增加,薪水通常會比剛結婚時來得高。所得提高,代表每月還款能力增加,可以跟銀行借到更多的錢,負擔得起多一點的房貸本利和。

這時候應該把原本的小公寓賣掉,換成房間數足夠使用的大公寓。小公寓賣掉的價金可以當成新買的大公寓頭期款。如果還不足,這十幾年來,每個月依照333理財法儲蓄指數化投資,也累積了更多的資產。與小公寓的賣出價金合計,可以拿出比10幾年前買小公寓時更多的自備款,每月房貸負擔不見得會增加太多。

階段三:孩子完成學業,可獨立謀生

由於我們舉例的主角,是階段一的新婚夫妻(也可能就是正在看文章的你們)。當孩子已經完成學業,出社會工作的時候,父母年輕點的,大約是準備邁入50歲的壯年期(假如25歲結婚生子的話);年長的,可能是60歲的準備退休期(假如35歲結婚生子的話),甚至已經退休了。 這時,我稱之為第三階段。這階段可以依照是否與小孩同住,決定第二次換屋。分為以下兩種。

階段三》情況1:小孩獨立成家離巢後,換回小公寓

這個情況是,孩子已經在外地工作定居,5年甚至10年內不會回家跟父母同住。在人生發展階段,可稱之為「離巢期」。就好像鳥爸媽把孩子養大,小鳥已經學會飛行,可以離開巢穴獨立謀生了。

這時候,這對夫妻也屆退休之齡,便可以把原本三房或四房的大公寓賣掉,換間剛好符合兩人「需求」的兩房小公寓。這樣很可能會剩餘數百萬的現金。

因為,把高總價的大公寓賣掉,換去買總價比較低的小公寓,可以把資金從自住房釋放出來,留大量流動資金在手上。50、60歲的夫妻兩人,可以將這筆資金拿來養老:投入適合退休族的資產配置,想出國旅遊時,就賣個幾萬元的基金或股票當旅費,享受退休後的新生活。

階段三》情況2:三代同堂住一起,換間透天厝或者公寓鄰近兩個單位

如果夫妻屆齡退休,小孩已成家但仍住家裡,也可以把原本大公寓賣掉,換買透天厝(鄉下郊區),或者同一棟大樓的兩個鄰近單位。

如果是透天厝,老夫妻與年輕的下一代可以各住一層,互相照顧。記得,年長的要住一樓,以免爬樓梯太吃力。年輕的身強體壯,則可以住較高樓層。

把舊的大公寓賣掉,當成換透天厝的頭期款。假如還有不足的話,由於這時比上次「階段二」換大公寓時,又多工作了10幾、20幾年,通常職位會更高,收入也更高,加上持續指數化投資,累積的資產也更多,拿一部分出來補頭期款的缺口,應該是足夠的。

至於每個月的房貸,就交給跟你同住的孩子負擔吧。因為,你們夫妻都已經要退休,不再有勞動收入了,不應該負擔繳貸款的責任。再者,「使用者付費」,身為爸媽的你們已經支付一大筆透天厝頭期款了,剩下的房貸給孩子支付,也很合理啊。

小結》

綜合上述,如果正在看文章的你,是個還沒買屋的年輕人,請你切記:別一開始就買最後一間大房子。否則,馬上就會成為「屋奴」!

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本文獲「效率理財王」授權轉載,原文:房地產2-05買「自住房」要知道的事03:先買小屋,再換大屋

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