說完了自住型，當然也有出租型的房子，只是不同時期買進價位不同，投資報酬率也不同，例如同一棟大樓12坪的房子，10年前1坪才30萬，總價360萬，換算7成貸款，要花110萬自備款，貸250萬，以4%年投資報酬率算要租12,000，貸款250萬每月本息繳15,000，也就是房東每個月還要貼3000；另一間同樣也是12坪的房子，10年後現在1坪50萬，總價600萬，換算7成貸款，要花180萬自備款，貸420萬，以4%年投資報酬率算要租20,000，貸款420萬每月本息繳25,000，也就是每個月還要貼5000。
第一間房子只花110萬自備款，就算不調租金，每個月還貼3000，20年後房子就是房東的，但既然10年後房子已經漲為1坪50萬，租金就算沒有同步漲至20,000，但漲至15,000總有吧，也就是房東不用再貼錢，10年後房子就是房東的。再講明白一點，10年前出得起110萬自備款，每月貼3000的人是房東，20年後房客用租金繳清貸款，房子卻是房東的，朱學恒認為這是推銷話術，我認為不是，房子不是不能買來出租，而是要看你買的時間跟價位。
所以無論是自住型或是出租型的房子，都要在房價適中的時候買進，我知道在房價高漲的時候說房價適中好像是神話，但如果有人說房價永遠不跌那才是神話！你看最近黃金不就跌了，股票不就漲了，哪一樣資產沒有漲跌？房價怎麼可能不跌。
那未來怎麼看房價適中呢？不管自住型或是出租型的房子，我認為可以用租金的年投資報酬率來判斷，4%以上就是適合的房價。當租金的年投資報酬率越低，租金相對便宜，代表房東越難當，除非早早便宜買進的房東，如果是像現在高房價進場的房東根本不划算，這時候大家可以選擇當「聰明的房客」。
但當租金的年投資報酬率高於4%以上，也就是類似我上面舉的1坪30萬，總價360萬的房子，你去租每個月要花租金12,000，這時候你就要選擇當「聰明的屋主」，努力準備110萬自備款，寧可將每月租金12,000再貼3000拿來繳房貸，不只20年後房子是你的，這20年當中你住的可是自己名下的房子啊。當然，我還要鼓勵大家，能力允許的話還要努力打拼，當租金的年投資報酬率高於4%以上，要選擇當「聰明的房東」啦。
本文獲「612Lawyer／一個律師的投資告白」授權轉載，原文：難道只能蝸居，一輩子還是要擁有屬於自己的房子