數字很冷冽，卻能反應市場的榮枯興衰。思考很無趣，卻能掌握標趨勢的起伏轉折，歡迎一起加入dolin66數字與思考的遊戲時間，一同探討房地產、股票乃至於其他社會及經濟議題，表象背後的潛在趨勢。
如同英國脫歐一般，美大選在眾家都看好希拉蕊會贏的狀況下，最後由川普橫掃搖擺州，贏得最終的勝利。為什麼今年重要的選舉，最終的結果都和事前的預測，有著十萬八千里的差別？
我觀察到英國脫歐與川普勝選兩事件中，存在一個很容易被大家忽略的關鍵因素：「獲勝方都在45歲以上人口中，獲得過半比例支持。」這些年長者不太會在網路上發表意見，不願意在民調電話上表達政治立場，自然也就成為難以被預測的一群，最終也左右了選戰的結果。
那這群45歲以上較為沈默的族群，會對臺灣房市抱持怎樣的態度？從臺灣自有住宅擁有率很長一段時間維持80%以上高檔的數字推斷，這些人應該多數抱持「有土斯有財」的觀念，然而也因為這樣的觀念，這群年長者多半於數十年前即已購置房地產，很難期待他們再度成為挽救臺灣房地產市場的救星。
此外，日本房地產泡沫破裂於其人口總數成長停止之時，臺灣人口總數最快將於2019年停止成長，若以35至40歲為消費力顛峰推算，目前臺灣房地產市場的消費主力應該還是六、七年級生，那時候臺灣的出生率還有千分之22至千分之15，但十年後的七、八年級生，出生率已經降為千分之15至千分之10，十年間出生率下滑近一倍，自然會讓臺灣的總人口數出現停滯、甚至倒退嚕的情形。
隨著人口總數減少，未來需要解決居住需求的人越來越少，再加上45歲以上族群的高房屋自有率，未來子女透過直接繼承方式取得長輩房屋的可能性大幅增加，甚至有可能一個人要繼承超過一棟房子，這又會降低未來房地產市場潛在購買者的數量。
除了人口減少的直接影響，由於出生率降低，導致臺灣65歲以上老年人口比例將快速增加，意味著國家從事生產人口數量降低，未來青壯年人口的扶養壓力也將日趨沈重，不可能負擔過高的房價與房貸壓力，65歲以上的長者，一來多半已經擁有自用房舍，二來已處於收入下滑期，不太可能再以貸款方式購置房地產，三來基於健康及起居需求，或選擇搬進安養中心居住，無論做何種處置，都將造成房地產需求面的持續疲軟。
除非臺灣社會願意接受更為開放的移民政策，不然人口減少與老化趨勢無法於短時間內獲得改善，對於臺灣房地產業的不良影響，亦將遠遠高於川普當選這種短期的黑天鵝，建議大家未來將房地產看作車子或電視一般，是種滿足使用需求的物品，會比期待房地產成為保值的投資品，來得更為實在。
作者簡介_dolin66
民國66年出生，畢業於國立成功大學土木工程研究所，畢業迄今均從事房屋建築管理工作，曾完整參與上億元之集合住宅興建作業；更於房價高檔盤旋時賣屋，獲利達數倍以上，是一個從蓋房、買房、賣房到租房皆有完整經歷的房地產工作者。同時也是個賺取被動收入的投資者，著有「房市泡沫來了！我該逃命，還是逢低搶進？」及「預售屋全攻略」一書。
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