經營部落格 RusRule Financial Broadcasting 超過八年，內容專注在總體經濟分析、政府財政和公司治理，著有
《公司的品格》一書。
我想用我知道的美國不動產仲介制度，來討論一下我看到的台灣房地產制度面問題。
在合宜住宅事件後，大家可以明顯發現政策轉向為興建只租不售的國民住宅，事實上之前也有不少人不屑地說，「買不起房子為什麼不去租？有哪個國家是年輕人工作不久就可以買房的？」對啊，台灣空房子這麼多，為什麼不去租？這是我看到台灣不動產的第一個問題：租賃市場沒有制度化。
分享二個我自己在美國租房子和在台灣出租房子的經驗。
我當初在德州租房子時，搬進去的第一天，房東（其實是物業公司）就給我了一張房間的平面圖，他要我標出來牆上哪裡有裂縫或是掉漆，三天內要回報家電是否有故障，否則以後任何毀損都算是我的責任，同樣的，在我把房子交還前，必須要把一切還原，連冰箱都要清得乾乾淨淨，最後物業公司會拿你當初的平面圖核對，確認沒有問題後，再把你二個月的押金還給你，如果他發現任何問題，有權從押金裡扣錢。
至於在台灣，我出租過二個房子，二個都是惡夢。一個是租給學生，最後二個月就開始不付租金，他搬走一個多月後我才知道（因為手機沒人接），房子裡電線亂接、洗衣機被弄壞，然後滿屋子的垃圾，在十年前，我花了七千元才請清潔公司把所有垃圾運走（沒有清洗，只是清垃圾）。
你一定想，房東出租房子當然要自己面對問題，是的，所以我第二個房就是委託中信房屋出租的，而且中信收了一個月的房租作仲介費。第二個房是一個店面，租的人是作沙發的，簡單地說，這個人一直拖房租，最後要走時，我的房子外牆被掛了一個大招牌，房子內牆被鑽了很多洞，垃圾沒有清，我花了七萬塊才把一切恢復原狀。而中信房屋呢？他告訴我原來的業務員離職了，但基於道德，他會幫我打電話，「但是那個人一定不付，他們也沒有辦法」，甚至反過來勸我息事寧人，下一個房客會更好。對，我息事寧人了，當我要扣對方僅剩一個月押金時，他差不多每半小時就打一通電話，有的是他打，有的是他朋友打，搞了一個禮拜，我放棄了。這樣的事，我朋友有出租房子的幾乎都碰過。
當然，以上講的是房東碰到的問題，從房客角度來說，最常的情況就是房東想賣房了，少算一個月房租就請你搬家，搞得即使是租房打了契約，你還是不知道房東何時叫你搬家。
所以為什麼不出租？因為我們缺乏一個良好的租賃管理制度，除非是舊房子，或是被套牢了，很多人都知道把房子拿出來租人家是不划算的。相對的，除了傳統的「安居」樂業、有土斯有財的觀念外，因為我們的制度無法確保房客的權益（當然我知道法律有相關規定，但很遺憾現實是另一回事），所以房客也急著有一天必須要有自己的房子。
我不是仲介業者，我一直不能了解，為什麼沒有人願意把租房管理（不只是出租，還有後續管理）當成一門生意來作？是因為房東不願付錢？還是仲介覺得無利可圖？不過可以確定的是，租房市場不能有效率有規則的運作，因而帶動了買賣市場，這有點像蓄洪池無法發揮預期功用，當然就容易淹水。