我想用我知道的美國不動產仲介制度，來討論一下我看到的台灣房地產制度面問題。
在合宜住宅事件後，大家可以明顯發現政策轉向為興建只租不售的國民住宅，事實上之前也有不少人不屑地說，「買不起房子為什麼不去租？有哪個國家是年輕人工作不久就可以買房的？」對啊，台灣空房子這麼多，為什麼不去租？這是我看到台灣不動產的第一個問題：租賃市場沒有制度化。
分享二個我自己在美國租房子和在台灣出租房子的經驗。
我當初在德州租房子時，搬進去的第一天，房東（其實是物業公司）就給我了一張房間的平面圖，他要我標出來牆上哪裡有裂縫或是掉漆，三天內要回報家電是否有故障，否則以後任何毀損都算是我的責任，同樣的，在我把房子交還前，必須要把一切還原，連冰箱都要清得乾乾淨淨，最後物業公司會拿你當初的平面圖核對，確認沒有問題後，再把你二個月的押金還給你，如果他發現任何問題，有權從押金裡扣錢。
至於在台灣，我出租過二個房子，二個都是惡夢。一個是租給學生，最後二個月就開始不付租金，他搬走一個多月後我才知道（因為手機沒人接），房子裡電線亂接、洗衣機被弄壞，然後滿屋子的垃圾，在十年前，我花了七千元才請清潔公司把所有垃圾運走（沒有清洗，只是清垃圾）。
你一定想，房東出租房子當然要自己面對問題，是的，所以我第二個房就是委託中信房屋出租的，而且中信收了一個月的房租作仲介費。第二個房是一個店面，租的人是作沙發的，簡單地說，這個人一直拖房租，最後要走時，我的房子外牆被掛了一個大招牌，房子內牆被鑽了很多洞，垃圾沒有清，我花了七萬塊才把一切恢復原狀。而中信房屋呢？他告訴我原來的業務員離職了，但基於道德，他會幫我打電話，「但是那個人一定不付，他們也沒有辦法」，甚至反過來勸我息事寧人，下一個房客會更好。對，我息事寧人了，當我要扣對方僅剩一個月押金時，他差不多每半小時就打一通電話，有的是他打，有的是他朋友打，搞了一個禮拜，我放棄了。這樣的事，我朋友有出租房子的幾乎都碰過。
當然，以上講的是房東碰到的問題，從房客角度來說，最常的情況就是房東想賣房了，少算一個月房租就請你搬家，搞得即使是租房打了契約，你還是不知道房東何時叫你搬家。
所以為什麼不出租？因為我們缺乏一個良好的租賃管理制度，除非是舊房子，或是被套牢了，很多人都知道把房子拿出來租人家是不划算的。相對的，除了傳統的「安居」樂業、有土斯有財的觀念外，因為我們的制度無法確保房客的權益（當然我知道法律有相關規定，但很遺憾現實是另一回事），所以房客也急著有一天必須要有自己的房子。
我不是仲介業者，我一直不能了解，為什麼沒有人願意把租房管理（不只是出租，還有後續管理）當成一門生意來作？是因為房東不願付錢？還是仲介覺得無利可圖？不過可以確定的是，租房市場不能有效率有規則的運作，因而帶動了買賣市場，這有點像蓄洪池無法發揮預期功用，當然就容易淹水。
{DS}
接下來再談台灣的仲介制度。台灣房地產買賣仲介制度和美國最大不同是，台灣出售的房子是跟著仲介公司的，也就是你看到了一間房子是永慶在賣的，你就必須找永慶的仲介帶你去看和談後續的事宜，如果你看上了五間房子分屬五個不同仲介公司，那你就有五個不同的仲介，每一個仲介都會重新問一次你的需求和預期目標，然後三不五時打電話給你。而在美國，你只要找一個仲介，他會帶你去看所有在市場出售的物件（不限他自己公司），換句話說，在美國制度裡，買方有一個專屬的仲介，賣方也有一個專屬的仲介，各自代表著自己客戶的利益，他們不太可能是同一家公司的人，甚至根本不認識。換言之，在這種情況下，客戶和仲介的利益是結合在一起的，對我來說，聽起來比買賣仲介都是同一家公司，甚至同一間店的人要合理多了。
美國仲介還有一個特色，就是一切都要透明。我記得之前要賣高雄房子時，我打算賣900萬，我的仲介說，那我們開1000萬好了，好方便客戶殺價，不久後，這個仲介常打電話來，說有一位A先生有意思，但他只肯出750萬，或是B先生出800萬，我當時還很好奇，怎麼房子自己賣沒什麼人問，換成xx房屋就不一樣，結果有朋友告訴我，根本沒有人出價，這是仲介要測試你的底價啦！
這就是台美制度的差別，在美國你要賣房子時，仲介會拿一份附近多少哩內最近成交的價格表和平均單價給你作參考，也會告訴你同一個社區附近的開價給你作參考，不過反正到時買方也是拿附近成交表來和你議價，所以大家的開價都不會偏離成交價太遠。更重要的地方是，美國仲介所有往來都必須白紙黑字，仲介告訴你有一個人出價，他一定是拿一張有對方簽名和出價單給賣方看，同樣的道理，賣方要回價，也必須簽一張紙（或是在出價單上寫金額和簽名）給買方看，絕對不會是仲介自己在那裡信口開河，更不要講台灣仲介最喜歡搞的一種莫名其妙動作，把買賣雙方直接拉到仲介辦公室面對面，20、50萬地殺價，我一直無法理解這種事，如果我要自己和對方談價錢，我還要仲介幹嘛？（p.s在美國，有很大的可能，一直到最後交屋完成，你都沒看過另一方。）
因此在台灣，你會發現仲介業者不只是個中間人，他可能同時是房價的拉抬者，也是房價的壓低者（如果他自己想買的話），所以不管是買方或賣方，在不健全的仲介制度下，可能同時都是受害者。這是因為在現行制度下，仲介多數情況是站在自己的利益上，而非客戶的利益，所以台灣幾家大型仲介業者雖然網站愈做資訊愈多，但是明眼人都了解，真正客戶需要的資訊在網站上是看不到的。
{DS}
最後是資訊透明化問題，也就是實價登錄。基本上，只要你去找仲介，他會拿實價登錄來告訴你，這個房子開價很合理，或是告訴你，實價登錄是之前的舊資料，現在開價高表示最近又漲了，代表這是個好標的。
台灣實價登錄最有趣的地方是，你只看得到地段看不到詳細地址，理由當然是為了保護個資，這明顯是個屁，講得好像台灣很重視個資一樣（我幾乎每次搭飛機回台灣，手機一開第一通電話就是莫名其妙的銀行打給我，問我要不要借錢還是辦信用卡）。在美國打開任何一個房地產仲介網站，你都可以清楚看到任何一個區域（或是這個仲介所屬區域）內每一個不動產的主要資訊（不管這間房子有沒有在出售），面積、過去幾年成交紀錄、每年不動產稅是多少…等資訊，基本上除了屋主個人資料看不到，幾乎所有和房子相關的資料都可以看到。
在台灣，特別是台北市、台中市這些都會區，同一條路上的房子會因為年份或是其他因素有很大差別，所以很模糊的實價登錄資訊，反而增加了仲介很大的解釋空間（和操作空間），更不要講在實務操作上或是因為稅制問題，實價登錄常常成為自己人互買互賣，進而推升房價的工具。
今天就先從租賃管理、仲介制度和資訊透明三個方面，討論一下台灣不動產問題。很多人說，房地產上漲是好事，不必一定要將它妖魔化，其實房地產就像我講的公司治理一樣，我們永遠無法確認現在的模式到底是泡沫還是正常，但在我們現行制度的不正常下，很容易藏污納垢，有很多操弄空間，自然會讓很多人無法心服。因此建立一個完善而公平的制度，才是台灣房地產發展的長久之道。