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「以房養老」是俗稱，為讓人容易理解它的功用，其實它是「逆（反）向抵押貸款」的一種。一般貸款，大約三成自備款，七成向銀行借一大筆來買房或機器設備等，並以此房產或設備為擔保品，之後按期或月攤還本利和給銀行，貸款愈還愈少最後是0。而反向抵押貸款，則是以房產為抵押品設定，再向銀行按期或月領取現金，貸款愈借愈多最後到設定金額上限，到期後房產將是銀行的。
以「幸福滿袋」資料為例，須年滿65歲以上，若房產價值2000萬元，申辦30年期利率2.25%（機動），貸款七成1400萬元，貸款人每月可得貸款金約4萬元，隨著每月本金累積，每月支付的利息也愈高，到第11年後的貸款金扣除利息約剰2.7萬元生活費，已達每月繳息不超過貸款本金1/3的上限，每月繳息金額之後不再增加，差額則累積至貸款到期日再一併繳付。利息總共約100萬元。
適合「以房養老」的族群
1.資源：主要資產是一間房產，及少數動產、流動性資產（如現金、債股、基金、儲蓄險、勞保或國民年金等），通常此房產佔所有資產的絕大部分約80～95%，且沒收入或是基本生活費不夠用。
2.限制：年紀大，貸款人年齡加上貸款年限若超過70歲，即使有足額房產做擔保，若沒有保證人，銀行也是不願意放款，並且不想或無法搬離現住房子的退休族。
以不動產做退休規劃的可行方案：
一、「以大換小」
退休後兒女多已離巢成家或買屋，房子多出空間，若將現住大房子賣掉，在附近或醫療便利的地方買個小屋，多出來的現金就是退休金，並可兼顧熟悉的鄰居親友環境，與老年生活需求。
二、租屋收入
即將房間分租以取得租金收入，與房客同住，共同生活也可有個照應。
三、市區換郊區、城市換鄉村
台灣之前就有退休回歸大自然的風潮，許多人至宜蘭、花蓮、南投等地置產，過著悠閒鄉村生活。市區或城市的房子價值較高，換到郊區或鄉村，可多出許多現金靈活運用，而且物價較低也減少許多開銷。
四、賣房改租屋或養生村
即將現住房子賣掉換現金，改租屋或是住養生村。現金需要做好財務規劃，可安排安養信託或是年金險，活多久領多久，照顧自己一輩子。
五、以房養老
若您有其他考量而以上方案都不適合，或許「以房養老」適合您。
建議除不動產外，手邊容易變現的流動性資產要佔三成以上。可先諮詢理財顧問，全面檢視您的財務狀況，規劃安排適合自己的綜合方案。
總言之，辛勤老實工作，育兒養房一輩子，記得同時也要養老年的自己；年輕時負擔大，存錢不多沒關係，可慢慢累積。不要等老了才發現「窮得只剩下房子」，現在就開始，永遠不嫌晚！
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本文獲「財子學堂」授權轉載，原文：「以房養老」的基本常識與規劃方案（下）
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