紅色子房，CCIM國際認證不動產投資師，現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問，創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展，並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」，結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極，「子房」則以西漢著名軍師張良自許，成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。
來源：StockMonkeys.com@flickr, CC BY 2.0
圖片放大
讀者提問：
子房老師，我是月薪四萬的上班族，由於物價飛漲，很想利用投資工具翻身。最近有朋友介紹一個在美國的房地產投資機會，只要200萬，估計每年有12%的報酬率，等於是每年可以賺24萬，但至少要持有三年。因此我打算申請信用貸款，貸款200萬，算下來5年貸款平均年利率6%，馬上有套利機會。但是因為家人阻止我負債，目前陷入冷戰。請問您支持我的投資計畫嗎？
子房觀點：
你好，首先對於你想投資的企圖心與積極度，給予高度肯定。記得在「富爸爸窮爸爸」系列書籍裏，就教育鼓勵帶來投資現金流的「好債」，減少消費自用的「壞債」。這樣的理念，我也是相當認同。
但是即使如此，我認為如果你追求穩定的投資，專注「正向現金流」是很重要的。什麼是正向現金流呢？就是你每月的收入，扣除相關費用仍有盈餘，你不需要再貼錢去填補資金缺口。
以你的美國房地產投資為例，200萬本金以每年12%計算，年賺24萬，等於每個月有2萬元的收入。但是你的信用貸款，以200萬貸款利率6％計算，每個月本息攤還要3.9萬。等於為了這個投資，你還得貼每月1.9萬還給銀行，呈現「負向現金流」的情形。如果以你每月四萬的月薪，等於每月有一半薪水得先去還債。
你可能很迷惘，明明年賺12%的投資機會，扣除6%的融資成本，有 6%的套利機會呀！這如果是在房地產貸款裏，因為有「還利息不還本金」的幾年寬限期，所以會有「正向現金流」的機會。但是如果是用信用貸款，每個月本金利息都要攤還，所以壓力會大得多。因此，會動用到信用貸款，多著眼於短期房地產的增值。也就是說，你投資的200萬房地產，有機會一年內賣掉，可以賺個10%以上。如果是三年以上長期持有，你就必須要準備部分資金水位，填補短期的本金償還空間，以期待三年後的資本利得。
其實如果你投資的200萬，在三年後仍可收回200萬以上資金，這個投資計畫的財務效益是可行的。但是，如果這段期間的「負向現金流」會對你的生活造成壓力，我認為這投資計畫「不適合你」。投資計畫可行但「適不適合」，就代表你有沒有能力走完這條投資最終獲利之路。
在業界我看到太多馬前失蹄的地產大亨落得負債累累，關鍵並不是他投資計畫不對，而是他「氣不夠長」。倘若如果過了那關，今日就不可同日而語。
因此，對於初入房地產投資的新手，運用借貸槓桿操作投資，建議請先專注追求「正向現金流」。每月現金沒壓力，氣夠長，不管未來出售或持有都游刃有餘。
作者簡介_紅色子房
紅色子房，CCIM國際認證不動產投資師，現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問，創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展，並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」，結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極，「子房」則以西漢著名軍師張良自許，成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。著作：《危機入市！投資買房零失誤的10堂課》《6折買房術：外資圈知名地產軍師 大爆砍價買房最高機密》
追蹤《紅色子房投資團隊》與《紅色子房粉絲團》：
投資團隊官網：www.redipartners.net
臉書粉絲專頁：https://www.facebook.com/redipartners