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合庫銀接棒,國內首宗以房養老商品問世
拿房子換養老金 必懂三件事

繼政府主導後,業者也開始推「以房養老」產品,申請門檻更寬鬆,哪些族群適用?一次分析給你聽。
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高齡化時代來臨,「養老」儼然成為最大商機,繼金融業者爭相推出相關保險產品後,國內首宗「以房養老」商品也問世了。11月30日,合作金庫銀行(以下簡稱合庫銀)宣布,推出商業型以房養老房貸專案「幸福滿袋」,只要年滿65歲、有房產者均可申請。

可換等值現金!
最高貸款額度可達七成

其實,以房養老與「反向抵押貸款」(reverse mortgage)概念相同,以合庫銀的方案而言,申辦的老人以自有房子交由銀行鑑價後,換取等值現金,在一定年限內,銀行將每月固定給付一筆金額給老人;但也會從中扣除貸款利息,扣息金額不超過每月給付金額的三分之一。計息利率最低2.13%起跳,若房屋地段夠好,貸款成數可達七成。

舉例來說,若一位老人將價值兩千萬元的房產,辦理30年期「幸福滿袋」專案,貸款成數七成、申請到1千4百萬元額度,代表這30年內,銀行必須給付老人平均一年近47萬元,亦即每月須給付約3萬9千元。

由於申貸者每個月皆得支付利息,隨著貸款本金逐月累積,每月繳息的金額越來越高,以利率2.5%來計算,到了貸款第11年後,繳息金額即來到1萬3千元,已經達三分之一上限,就不會再提高,每月貸款扣除利息後,剩餘2萬6千元。

有房就能貸!
固定年限按月領養老費

換言之,此方案的申辦者,在三十年內皆可住在此房屋內,而且每月都有2萬6千元以上現金做為養老費。期間,若老人往生且無繼承人,或是繼承人不願清償本金及利息,合庫銀就會拍賣房產。

當然,也有不少質疑聲浪:現在房市轉空,萬一合庫銀日後要拍賣房子,但房子跌價,豈非得不償失?合庫銀副總經理程燕翼指出,儘管未來幾年房市前景不佳,由於此商品投資年限極長,以景氣循環的長期軌跡而言,仍看好房市走勢向上,所以銀行持有30年,基本上資產還是會增值;即便真的走跌,跌幅也不超過30%。

「以房養老」在美國、日本、澳洲等國家行之有年。政大風險管理與保險學系副教授彭金隆舉美國為例,實施初期也成效不佳,主要是老人平均壽命拉長,銀行擔心必須支付的生活費超過房產抵押的價值,不願加入;直到後來政府介入,支付超過貸款額度的生活費,接受度才提高。

如今合庫銀接棒推動,並轉換成商業型方案,申貸條件堪稱寬鬆,業界、學界普遍認為,高齡化時代來臨,加上各大政府基金財政問題雪上加霜,合庫銀的以房養老方案,為民眾建立更根深柢固的「自己的退休生活自己救」觀念之際,也提供更多理財的選擇,堪稱一個好的開始。

「這真的是未來商機所在。」淡江大學保險系副教授郝充仁指出,台灣自有住宅率高,加上不少住宅持有人皆為中高齡長者,以房養老方案能觸及一定數量的客群,極具潛力。

並非萬用丹!
投資占比不宜超過五成

不過,多數金融業者談到「以房養老」能否蔚為風尚,仍持保留態度。安聯人壽副總經理李頌齡指出,國人「有土斯有財」觀念強烈,不願輕易將房產拿去變現,而且老人家普遍不喜歡借貸、負債;再者,現在市面上已有很多養老、退休商品,「以房養老」貸款不易成為首選。

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