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摘要
2025年房地產市場將面臨兩大制度變革：「囤房稅2.0」與「社會住宅輪候制」的擴大實施。「囤房稅2.0」提高稅率，對多屋族課稅更重，自用住宅稅率則下降，有利於自住民眾。而社會住宅輪候制將根據申請順序及需求分配住房，提升分配透明度。
2025年，除了預期房貸緊縮和第7波選擇性信用管制持續發威之外，房地產市場還有哪些重要的變革？對民眾有什麼影響呢？永慶房產集團研展中心副理陳金萍表示，2025年有2大房產制度的調整，包含「囤房稅2.0」開徵、以及社會住宅「輪候制」有機會擴大實施。
2024年房市「上熱下冷」，預期未來半年仍為「貸」所困
在展望2025年之前，先回顧過去一年的狀況。2024年房市「上熱下冷」，上半年因為通膨預期，加上新青年安心成家貸款助攻，自用、長期置產需求回籠，房市交易熱絡，累計1月至6月的交易量，年增27.2%（詳見圖1），不僅交易暢旺，價格也明顯維持增長。但是2024年下半年，房貸緊縮、第七波選擇性信用管制出爐，市場的買氣急凍，從2024年第4季的政大永慶房價指數來看，全台房價也全面較第3季反轉（詳見表1）。
陳金萍分析，預期房貸緊縮和第7波選擇性信用管制，將在2025年持續影響市場，且據央行表示，銀行房貸的緊縮狀況至少會持續至2025年上半年，而其它影響房市的因子，則要留意以下幾點，包含：選擇性信用管制是否調整、大量預售屋交屋潮、是否有新的房市政策推出、利率政策調整、全球經濟情勢變化等。
2大變革上路，多屋族留意房屋稅提高
持續觀察政策、利率的變動外，2025年房市目前已確定有2大變革：
①以「囤房稅2.0」稅率開徵
房屋稅課徵期間是從前一年度的7月1日至當年度6月30日，「囤房稅2.0」新制在2024年7月上路，所以2025年5月開徵的房屋稅，將是以新制的稅率計算。
囤房稅2.0跟舊制最大的差別在於，囤房稅率原為1.5%至最高3.6%，新制提升為2%至最高4.8%、且由各縣市分開歸戶改為全國歸戶，並強制各縣市政府必須訂出差別稅率（詳見表2）。另在單一自用住宅持有稅率上，舊制為1.2%，新制則有利自住民眾，因為調降至1%。
②社會住宅「輪候制」擴大實施
現行只租不售的社會住宅多半以抽籤制、評點制或混合考量來決定租客，只有少部分，如「林口世大運選手村社會住宅」採用「輪候制」，也就是根據申請者的先來後到、或參酌其它條件依序入住，官方會審查後依序造冊，建立「輪候名冊」，遇空位依序遞補承租。
「比運氣、還是看需求？」民眾對於非輪候制提出質疑，因此，國土署研議，最快將在2025年擴大實施社會住宅的輪候制，2025年預期有4萬戶以上的社會住宅完工，國土署表示，將依照不同區域的需求量，擇定部分合適的社會住宅採用輪候制。不過實際的執行時間，還需要等政府的更多資訊。
除上述2個新制，陳金萍提醒，不論民眾何時購屋，只要有申請新青年安心成家貸款的利息補貼，都會在2026年7月31日結束，屆時要留意房貸金額的變動，最好可提早在2025年就妥善規畫每月資金配置。
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