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人們總覺得很少投資比買房更可靠，事情上是：在錯誤的時間買房，它可能把你壓垮
對於大多數的我們來說，家是我們最大的資產和最寶貴的財產。為了買房子，我們必須比在其他情況下借更多的錢，貸款可以持續一世代。如果我們不幸在錯誤的時間買房子，那麼它很有可能把我們壓垮。
自20世紀初以來，住屋一直是富裕經濟體中人們的主要財產。在西方世界許多地方，擁有自有住宅的總人口，從不到四分之一上升到近四分之三。然而，正是這種對自有住房普遍化的推動引發了2000年代後期的金融危機，也讓全民擁有住房的概念受到仔細審視。
非普通資產
從純粹的經濟角度來看，房屋只是一種資產。房子比較容易買賣，並且隨著時間，房價往往會漲或跌。然而，與大多數其他資產（例如股票、葡萄酒、名畫或金幣）不同，房子還具有基本功能：供我們居住。
這兩個因素的結合，也就意味著房價的漲跌，比股市或其他資產價格的漲跌有更深遠廣泛的影響。
當房價上漲時，有助於提高整個經濟體的消費者信心。人們知道房屋價值增加了，通常會花更多的錢、借更多的錢。這不僅是一個信心問題：屋主還可以藉由所謂資產增值抵押貸款（mortgage equity withdrawal）動用他們的財產增加的價值。
另一方面，當房價急遽下跌時，會產生極具破壞性的社會影響，而這幾乎不會在任何其他類型資產的暴跌中發生。當某個家庭的房屋貶值到低於抵押貸款的價值時，這一家就會陷入負資產（negative equity）。除非屋主想賣掉，否則這不是大問題（儘管會削弱信心）。如果要賣屋，不是得降價出售，就是要向抵押貸款公司付差價。
泡沫和蕭條
人們總覺得很少投資比買房更可靠。自1975年以來，英國房價以年均實際成長率（即剔除通貨膨脹率）略低於3%的速度成長。但是房價的變動取決於許多因素。首先，房子所在的土地成本。如果對土地的需求增加（或可用土地或房屋的供給減少），會推高房價。同樣，如果房屋供給突然增加，房價就會下跌。2008年邁阿密房價大幅下跌，原因之一是大量新屋建案完成，排擠了其他房屋的銷售。
耶魯大學經濟學教授、著名住房專家羅伯．席勒（Robert Schiller）教授也指出，在規畫和建設限制較大的地區，房價往往會漲得更凶。因此，在有更嚴格規畫限制的加州和佛羅里達州，房價先飆升再暴跌，而在幾乎沒有限制的德州休斯頓——房價長期上漲的趨勢幾乎未變。
這種長期成長通常很像一個經濟體的長期成長率。這是有道理的。從長期來看，人們預計房價將以與經濟體整體財富成長大致相同的速度增加。
但事實是，過去50年來，房價經歷了多次大起大落，最終在2008年，在美國和英國出現房價崩跌，速度之快，是自大蕭條以來所僅見的。房價為何那麼容易出現如此的波動？
住宅自有率的增加
房價波動的主要原因在於，歷來的美國和英國政府一直以盡可能提高住宅自有率為既定施政目標。要知道效果如何，看英國就好了。英國直到一次大戰前，人民的住宅自有率只有十分之一，而美國則是將近一半。這是因為大部分房屋由總人口中最有錢的人擁有並租出去，但社會氣氛也是一部分原因。即使是最有錢的年輕人到倫敦時也更想租套房，而不是購買或租用住宅。在大多數社交圈，沒有自己的房子是稀鬆平常的事。
一次大戰後，情況發生了變化。歷屆英國政府投入實施「英雄公宅」（homes for heroes）政策（針對退伍軍人提供的平價國民住宅）。對租賃實施監管，斥資數百萬英鎊推行住宅建案。在此同時，不平等程度也下降，表示更多中產階級家庭突然有能力買房了。
「我在房地產賺了一大筆錢。我會選擇房地產而不是去華爾街賺2.8%。忘了這件事吧。」
——伊凡娜．川普（Ivana Trump）
到了1950年代，英國在戰後樂觀情緒之下，自有住宅以及免費健保、免費教育和低失業率，已穩紮穩打地成為一種可以當護身符的社會政策目標，最高點是柴契爾的購買權計畫（right-to-buy scheme），成千上萬的租屋者購買了他們的房屋。
所有這些因素都導致了住宅自有率急遽增加。政府紛紛對抵押貸款實施稅收減免優惠，結果屋主入住率飆升，最近創下70%的歷史高峰。這是英國歷史上最大的社會和經濟改革。
相較於其他國家，英國的住房政策成果並不突出。就住宅自有率而言，西班牙遙遙領先，而法國正在迅速追趕。值得注意的是，通常只有在自有住宅普遍的國家才會出現大的房地產繁榮和蕭條。因此，例如德國和瑞士等國租屋的人多於買房的人，他們阻止了大泡沫的產生。與其說這是由於在文化上對買房根深柢固的保守作風，不如說是法律使然，讓租屋在經濟上更具吸引力。
「你要不是瘋了，就是廣告商，才能預測房價未來的漲跌。」
——英格蘭銀行前總裁默文．金
購屋的經濟風險
雖然增加自有住宅必然為社會帶來好處，但也有相應的經濟問題。例如，這推翻了資本主義所謂的看不見的手。在正常運作的市場中，當價格上漲到可能被認為不合理的水準，人們就不再購買，價格會回落到更合理的範圍。然而，如果政府對購屋者或為其融資的抵押貸款公司提供購買誘因（透過稅收減免或隱含擔保的支持），則更有可能形成泡沫。
這正是2007年之前發生的事情。因為支撐美國住房貸款市場的兩大抵押貸款巨頭房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）在次級貸款的風險承擔越來越大。大多數投資人認為，如果兩家公司倒閉，會得到政府援助，而事實證明，政府的確這樣做了。2008年，迫於形勢，美國政府將這兩家公司國有化。留下的問題是，未來美、英的抵押貸款機構是否還能在少了政府支持的情況下營運；以及國有化是否意味著房地產泡沫和崩盤終結。
一句話說自有住宅和房價：房價起落，波動難料。
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作者：艾德．康威（Ed Conway）
譯者： 林雲
出版社：商業周刊
出版日期：2022/08/18
作者簡介_艾德．康威（Ed Conway）
哈佛大學公共管理碩士（MPA），曾任職於《每日郵報》、《每日電訊報》和《星期日電訊報》，現為天空新聞台（Sky News）的經濟學編輯。曾於2008年達沃斯世界經濟論壇擔任媒體負責人，經常參與電視和廣播節目。目前住在倫敦。
譯者簡介_林雲
商業管理書籍資深主編。