社區管委會自行決議調漲管理費,我可以不繳嗎?

撰文者林帝佑(佑佑)

7年級後段班,不是草莓族、也絕非靠爸族。目前在《Smart智富》月刊擔任記者,不只因為工作需要,而是本身熱愛理財,所以積極學習任何能賺錢的相關知識。工作5年時,還了20萬元的學貸、去了9個國家,還累積150萬元的資產,被同事戲稱「小猶太」,希望能幫助讀者一起賺大錢!出國玩!

著作:《佑佑努力記 3年從零存款到百萬》

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社區管委會自行決議調漲管理費,我可以不繳嗎?

承租房屋當作住家使用的小陳,某天早上,接到社區管理室電話,告知管理費將調漲。小陳從來沒在社區布告欄看過相關公告,追問之下,發現這項決議是由管委會自行討論決議,且只針對房屋登記為法人的戶別。

小陳覺得這項決議並不公平,身為小小的租戶,他有辦法捍衛自己的權益嗎?身為資深租屋族的佑佑,特地採訪了景文物業管理機構董事長郭紀子來幫大家解惑,我們拆成幾個問題來看。

1.管理委員會可以自行決議調整管理費嗎?

不行!根據《公寓大廈管理條例》第18條規定,公共基金應經「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」,白話文的意思是說,管理費的調整,必須經過住戶大會的決議才可變動,管理委員會不得私下決議。

進一步來看,管理費之繳納基礎,譬如以坪或戶計算、繳納金額,譬如每坪或每戶繳多少、差別待遇,譬如針對特定戶別調整、或繳納方式等,性質上都屬於《公寓大廈管理條例》第18條規定所涵蓋範圍,因此都須經由區分所有權人依區分所有權人會議決議之,進而納入規約,以為依循。

若規約授權由管理委員會議決,則該授權無效。除非管理委員會是在未逾授權範圍內,才得決議管理費之收取標準,舉例來說,規約載明管理費在200元/坪以內,可由管委會討論決議,只要不超過200元/坪則該決議具有效力。

2.若經住戶大會開會決議調漲,一定要繳嗎?

答案是「Yes!」不過,郭紀子提醒,大家可以從必要性、合理性、公平性3個角度來思考調漲特定戶別的管理費是否公允。過去曾有案例,某社區的住家為多數、店面為少數,於是住戶大會上,就通過了調漲店面管理費的事項,店面戶別不滿,雙方鬧上法庭。

從必要性來看,該社區的公共基金每月有結餘,因此必要性不足;合理性方面,是因為店面最近突然有什麼會大幅增加管理成本的問題嗎?如果沒有,片面針對性調漲,就可能不合理;再看公平性,為何只調漲少數戶別?最終,法官判店面派獲勝,因為「顯失公平」,決議無效,管理費維持原樣。

3.住戶大會通過,仍覺得不合理,如何捍衛權益?

消極的做法:知悉管理費調漲的3個月內,先發存證信函,告知管理委員會「基於什麼理由、所以只願意繳納原先的費用、調漲的差額部分不繳」,然後每個月準時繳納原先的管理費,如果管理委員會沒有提出異議,就持續繳。

如果管理委員會提出異議,要求補繳,此時爭議發生,那就找縣市政府的「公寓大廈爭議事件調處委員會」進行調處,縣市政府的調處不需費用;如果調處不成,只能向法院提請告訴。

積極的做法:知悉管理費調漲的3個月內,直接找縣市政府的「公寓大廈爭議事件調處委員會」進行調處,同理,如果不成,就向法院提請告訴。

4.決議事項可以電話告知嗎?

社區重大事項,尤其涉及到管理費調整,應以書面方式通知、公告,不能單以電話或口頭通知。

以小陳的案例來說,管委會自行決議調整管理費可能並不合法,得視規約授權之範圍。再進一步看,調漲費用若經住戶大會同意,也不一定公允,如果通過,也應依法規流程:住戶大會應做會議紀錄,載明開會經過及決議事項,由主席簽名,於會後15日內送達各區分所有權人並公告之,不能僅以電話通知。


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