幫屋主裝潢修繕再出租,每年幫自己加薪50萬!二房東不難當,關鍵先算「回本時間」

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幫屋主裝潢修繕再出租,每年幫自己加薪50萬!二房東不難當,關鍵先算「回本時間」

裝潢費要在合約三分之一期內回本
因為每間房子的狀況不同,需要裝修的款項也不同,主要看得花多少錢來攤提時間成本,裝潢費一定要在合約1/3期間內回本。

我有一位朋友小陳在台北大安區做仲介,因為平常都花大量時間開發案源、接觸很多屋主,因而認識一位定居國外,但有房子在延吉街的36坪2樓公寓的屋主,這屋子已經20年都沒有住過人,所以屋況、牆壁斑駁老舊不堪。

房子需要花一大筆錢整理,所以小陳靈機一動,跟屋主議價租10年租約,因附近3房2廳租金行情為3,0000元(未裝潢附家具家電)。小陳以市價6折18,000元租到這間房子,他答應屋主會把屋況修繕整理好,然後隔成6間套房之後轉租他人,10年租約到期後,所有的家具家電及裝潢都送給屋主。

小陳除了一開始付押金2個月36,000元外,還花了約200萬裝修款隔成全新裝潢的套房,包括修繕壁癌、管路間的漏水,重新整裝完後,以每間每月租金15,000元出租。

每月的利潤成本為15,000×6-18,000(給屋主每月房租)=72,000,72,000×0.8(保守抓空置比率)×12(月)=69.12萬,一年淨收70萬,每間套房的押金為3萬,都租滿的狀況下,小陳會有18萬的押金可做資金運用。

需準備的現金為3.6萬+200萬(裝潢款)+一些相關費用5萬=210萬。210/70=3年,所以只要出租超過3年,他花的現金成本就全部都回來了。剩下就是70萬×7(剩下的7年)=490萬(總利潤),490萬/10(攤提年租期)=49萬,等於一年可為自己加薪49萬。

估算物業管理和投放廣告成本
如果自己是當仲介還好,房間數量少時,小事情或服務都可以自己跑或自行處理。但如果房間數多時,就要請專業的租賃物業代管公司處理大小事情,例如:定期環境清潔、收取租金款項、設備維護、處理租客糾紛問題等。

管理一間套房的行情,就是一個月租金的10%,租金10,000元就收費1,000元。比較大規模的就會請專人24小時服務,像五星級飯店一樣,所需成本就會越高。

你可將你的租屋廣告上傳至591租屋網,有分200元至1500元等級,或放到社區布告欄及市公所公布欄(每月100元),或是製作大型廣告看板,放在人潮量大的地區露出。

家具家電折舊成本這樣抓
家具家電使用久了一定要花錢修繕及更新,但租客有沒有愛惜及維護,就會差很多,破壞力強的不到半年就完全不能使用,也有租客衛生習慣良好,電器用了5年,都還可繼續使用。通常每間套房每年要抓5,000元做修繕(未含大型家具家電更換)。

2014年時,我們在桃園市中壢市區元化路上租一棟原來有10間小套房的透天,因為房東住在台北、不易於管理,加上套房設備老舊,已空了2年,壁癌漏水沒處理,屋況一直惡化。評估後我們花了30萬,將10間套房更換部分家具家電(約一半統統換掉)、全棟油漆、處理漏水、壁癌、換壁紙、鋪塑膠地板、更換部分衛浴零件等。

所以我們就用一間套房每月2,500元的行情跟房東承租。租期為8年,目前每間套房每月可出租收5,000元,10間為50,000元。一個月所賺的利潤約25,000元,這是最好的狀況,接下來一一拆解所需注意的成本。

(5,000-2,500)×10=25,000元,25,000×12=300,000元,30萬×0.8(空置比率)=24萬,且在滿租的狀況下,共有9萬元的押金可做資金運用。

現金支出:5萬(押金2個月)+30萬(裝潢款)+一些相關費用5萬=40萬。40萬/24=1.6年,所以只要出租超過1.6年後,你所花的現金成本就全部回來了。

所以剩下就是24萬×6.5(剩下的年份)=156萬(總利潤),156萬/8(攤提年租期)=19.5,等於一年為自己加薪19.5萬。

看到這裡,大家有沒有發現問題?為什麼一樣的商業模式,桃園市攤提回本的年限要壓縮在1.5年,而台北卻可以拉至3年,且每年賺的還比較多?原因是一樣的人力管理套房間數,台北市區的套房租金行情高,每年續租率高(因北市買房大不易),空置期低,所以隱含的管理成本都比桃園少,以這種商業模式簽約,年限越長越好,尤其是建造或裝潢成本高的個案。所以一樣的做法,在每個區域的行情與成本都不同,要先做功課再下手。

二房東在法律上要注意什麼?
我們不像一般大企業要租別人的店面營業使用,或是飯店管理有專業律師團隊負責擬訂合約內容。我的建議是,要去做法院公證較有保障。

同時雙方約定:
1、出租人出售房屋時,買方及購買人在租賃期效內,不得違反本租約,即遵守買賣不破租賃原則,與出租人在租賃期間內不得任意漲價租金。
2、出租人甲方同意承租人乙方轉租全部承租之房屋。
3、若出租人、承租人雙方提前解約,應賠償的金額與條件要先講好。
4、如房屋有發生天災或是人為災害不可抗拒之情形,導致房屋價值減損或損壞時,通常是由出租人負責處理與修繕房屋,但如因承租人過失致房屋毀損,由承租人負責處理與維護。
5、房屋的一些不固定物(一般家具家電),與冷氣、固定櫥櫃、廚具等固定物,是交由誰負責處理修繕,一樣先拍照存證。


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