將要結婚,買房和租屋哪個划算?實際算給你看:這樣做,50年後多留給子孫1億財產!

撰文者艾蜜莉
1982年生,考過公職也當過上班族,曾擔任金融研究員。大學畢業後積極自學投資理財方法,2008年開始投入股市,用自創估價法,鎖定股價被低估、年年配發股息的穩健公司買進,將180萬元本金滾成425萬元資產,實現了人生第一階段的財務自由目標。

著作:《小資女艾蜜莉:我的資產翻倍存股筆記》、《艾蜜莉教你自動化存股小資也能年賺15%》
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我的朋友小虹明年要結婚了,聽她分享喜悅的同時,我們聊到她婚後要租房還是買房的問題,她說她有讀我之前寫的文章〈買房好還是租房好〉,結果算了一下竟然發現買房比較有利?!

究竟是怎麼一回事呢?讓我們繼續看下去…

一、未來的房市會如何呢?難以預測

在考慮是否買房之前,小虹研究房價是否會持續下探,發現有些學者和部落客唱衰台灣房地產,表示因為台灣少子化的影響,成家需求減少,買房需求就減少。而且台灣房價所得比那麼高,一般人根本買不起房子,因此最後房價泡沫會破掉,房價最終會回到基本面。

即使投資客仍有需求,但是台灣的租金收益率全球最低,房東辛苦收租的錢根本不夠付房貸,投資需求也會減少。此外,台灣政府全力打房,實施奢侈稅後又實施房地合一稅,也會持續影響投資客投資台灣房市。

但支持房市不會持續下跌者說,雖然買房需求減少,但是因為房子會老化,所以供給也會減少。此外,房地產除了具有自住的功能,還有抗通膨與賺價差的需求,因此不盡然投資需求會減少。

小虹看了許多資料,還是無法預測未來房價是否會持續走跌,因此想說就以現有資金先來計算一下。

二、比較買屋和租屋哪個划算

因為小虹的未婚夫家在三重區,考量未來照顧年邁父母的需求,小虹他們先以三重區的租金和房價來衡量。小虹發現30坪的房子租金大約每個月18,000元上下,而房價約為1,020萬元。如果以20年期、3成頭期款、一段式的房貸1.74%來計算,本息平均攤還,每個月要繳房貸35,247元,和房租差了17,247元。

如果照我在〈買房好還是租房好〉設定的模型計算,將房子頭期款和每個月的差額,拿來投資在7%年化報酬率的標的上,20年下來,租屋會多賺2,032萬6,062元!

(資料來源:艾蜜莉製圖)

但是小虹跟我說,她還考慮了租金上漲率、預估房屋稅與地價稅(年),並將租金改為總數而非坪數計算,因為租金和坪數雖為正相關但非線性相關。而考量到婚後不是租房就是買房,她將投資年數設為可變動的居住年數,同時也將預估房價成長率改成年成長率。

結果發現,考量了這些因素後,將房子頭期款和每個月的差額,拿來投資在7%年化報酬率的標的上,20年下來,租屋竟比買房多賺2,090萬4,072元!

(資料來源:艾蜜莉製圖)

因為小虹也不確定這多出來的錢,是否可以讓她在20年後買一棟房子,她想說不如算一下,如果一輩子都租房子結果會如何,畢竟買房只要繳20年的房貸,租房可是要繳一輩子的房租。

因為現在台灣女性壽命大約86歲左右,小虹現在31歲,索性算一下,55年後她會留給子孫什麼。

如果現在將房子頭期款和每個月的差額,拿來投資在7%年化報酬率的標的上,和20年後,才將租金的錢投資在7%年化報酬率的標的上,55年下來,小虹租屋竟然比買房多留給子孫1億9,492萬1,677元。

223,184,032 - 28,262,355 = 194,921,677

這個數字實在高到超乎我的想像,可見複利的力量真的很強大!

(資料來源:艾蜜莉製圖)

即使小虹將頭期款、房租或房貸等成本扣除,55年後租房所擁有的現金,也比買房高1億9,238萬215元,這恐怕比擁有一幢55年的老房子更值錢。

(資料來源:艾蜜莉製圖)

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