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最近在臉書粉絲頁接到網友私訊，說他在退租房子10天後，房東傳來幾張房間門扇刮損的照片，說這是房客不當使用造成的損失，要求房客承諾賠償，房東還語帶恐嚇的說，自己不會放過不負責任的房客，如果房客不願負責，就要讓房客整天跑法院。
開始探討這個案例前，先談一個法律的原則，那就是在沒有其他特殊法令的規定下（例如：個人資料保護法中明訂企業應負個資保護的舉證之責），誰向法院提出訴訟，基本上就需負舉證之責；換句話說，如果房東想訴諸法律要求房客進行損害賠償，法院就會要求房東證明，門扇是由房客所毀損，注意，不是拿幾張門扇有毀損的照片就可以，而是要能證明門扇確實被「房客」所毀損的書面證據，如果房東連這個都做不到，很可能整個案子根本沒辦法成立。
再者，我相信此案例房東已經退還房客押金（不然房東應該會直接動用押金來解決），這也代表著兩造在房客遷出點交時，房東已經認可房客已無需負責事項，況且房東是在退租10天後，才以傳照片方式向房客索討賠償，這10天誰知道房東在屋子裡做了什麼？
我猜測這位房東過去可能有藉此種方式，成功騙取房客額外給付修繕費的經驗；如果真的不幸碰到這種房東，回覆他的重點應包含：
1、此房已經先行退租，既然在點交時兩造對於房屋現況沒有疑義，自點交完成起，修繕責任均為房東負擔。
2、提醒房東欲透過法律程序解決，需自負舉證之責，若房東真有證據可佐證門扇確由房客損壞，請將證據傳與房客，俾利後續協商事宜。
更安全的作法則是，跟房東完成退租點交後，可以在房客的租賃契約上，備註「已於X月X日完成退租點交，兩造合意解除租賃契約，房東已將押金●●●●元歸還房客」，再由房東與房客簽名用印，如此一來房客就擁有已經完成退租點交程序的「書面證明」，對自己的權益更增添另一層保障。
最後，如果遇到這種貪得無厭房東，千萬不要存有「上法庭好麻煩、跟房東殺個價，花錢消災」這種觀念，因為真正會玩弄法律灰色空間的房東，不會笨到把押金退還後，才來主張房客必須負修復房屋之責。只要記著房東需要舉證自己確實破壞設備，平和的依照前文所述回覆房東，就可以避免自己成為惡房東虛張聲勢下的受害者。
作者簡介_dolin66
民國66年出生，畢業於國立成功大學土木工程研究所，畢業迄今均從事房屋建築管理工作，曾完整參與上億元之集合住宅興建作業；更於房價高檔盤旋時賣屋，獲利達數倍以上，是一個從蓋房、買房、賣房到租房皆有完整經歷的房地產工作者。同時也是個賺取被動收入的投資者，著有「房市泡沫來了！我該逃命，還是逢低搶進？」及「預售屋全攻略」一書。
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