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最近午餐時間跟同事閒聊，談到演藝圈銀色情侶分手的原因之一，就是包含房貸在內的沈重債務，讓彼此對未來失去希望，其中一位同事感嘆說：「可以月入好幾十萬的演藝人員，都會被房貸壓到喘不過氣，像我們這種領死薪水的上班族，又怎麼可能買得起房子！」我個人倒是覺得，演藝人員的收入可以無限制的水漲船高，或許才是造成房貸壓力過大的原因。
假設一個人在月收入50萬時，購買了需要月繳10萬元房貸的房子，當時房貸只佔總收入的20%，財務上當然非常安全。然而若收入突然減少到15萬元，同樣的房貸支出，就成了吃掉66%收入的怪獸，像演藝人員這種收入金額變動極大的工作，如果隨性的用某一時期的收入，當成未來穩定的現金流入，繼而買下了總價過高的房地產，只要在繳付房貸的20年期間內，遇到了收入下滑的狀況，原本看來不甚沈重的房貸，就會突然成為個人或家庭的重擔。
這也告訴我們，如果自己屬於月收入上下起伏很大的族群，在做購屋財務規劃時，千萬不可以用一時，甚或較高的收入來作為拉高買屋預算的依據，不妨算一下近五年平均的月收入，或者直接用近2至3年最低的月收入，來當成計算購屋預算的基準，才是比較合理且安全的作法。
除了不要高估自己的收入外，臺灣的房貸利率已經常時間低於2%，此等低利率環境很容易讓人產生「利率不會上漲」的預期心理，然而臺灣央行的重貼現率已經調降到1.375%的低檔，考量到臺灣超高的儲蓄率，以及銀行必須的利差空間，中央銀行繼續下調利率的空間已經不多，現在買房，在20年房貸繳納期間，遇上利率調升的機會越來越高，這當然也會拉高每月房貸支出的金額，所以我建議大家，在預估每月房貸支出時，請以目前房貸利率加1%作為預估的貸款利率，從寬把未來升息的可能納入財務規劃中，方能減少未來支出增加的風險。
關於買房財務規劃的第三個盲點則是，房地產是抗通膨保值商品的傳統觀念，這句話成立的前提，是房地產的市價，每年需要漲得比同年的通貨膨脹率來得高，然而近兩年的房地產價格的走勢，已經對「房地產只漲不跌」這句話投下了不信任票，如果房地產的市價不漲反跌，房屋擁有者不但沒賺回被通貨膨脹吃掉的購買力，還要再賠上市價下跌的幅度，若再加上目前租一棟條件相同房子所支出的租金，遠較購買該棟房子需繳付的房貸為低，想要購屋自住的消費者，應該要認清時間已經不再是壓力，反而是一種助益；如果真的遇到一棟符合自己居住需求，又在購屋財務規劃可負擔的範圍內，此時就應該把房屋看作跟車子、電器用品一樣，屬於「買來用」的商品，繼續期待房地產像過去10多年「既用又賺」的好時光，真的已經不切實際了！
擁有房地產跟使用房地產間的差距，是否足夠大到願意用幾乎翻倍的價格來交換，或許是想要在近期購屋的消費者，必須先思考的關鍵問題。
作者簡介_dolin66
民國66年出生，畢業於國立成功大學土木工程研究所，畢業迄今均從事房屋建築管理工作，曾完整參與上億元之集合住宅興建作業；更於房價高檔盤旋時賣屋，獲利達數倍以上，是一個從蓋房、買房、賣房到租房皆有完整經歷的房地產工作者。同時也是個賺取被動收入的投資者，著有「房市泡沫來了！我該逃命，還是逢低搶進？」及「預售屋全攻略」一書。
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