說起買房子，你的第一個念頭是什麼？與其被恐懼和貪婪淹沒，不如學會看屋和議價技巧，理性評估。人氣講師邱愛莉分享看屋、議價技巧與理財心法，幫你一步步完成自己的買屋夢想。
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即使物件條件再好，如果貸款人的信用、收入等條件不理想，也無法爭取到好的貸款條件。貸款人的授信條件不管對於房貸或信貸都非常重要。為了提高授信條件，以下有幾點要特別留意：
維持良好的薪轉記錄
曾經有一位補習班英文老師申請房貸時遇到了困難，打電話來找我諮詢。一問之下，知道她擔任英文老師已經好幾年，收入不錯也很穩定。但是因為補習班發薪水習慣給現金，也沒有幫老師提報薪資，所以每年扣繳憑單上的數字都很低。她存了幾年的錢終於買了一間房子，卻提不出薪轉的存摺記錄，也沒有漂亮的扣繳憑單等報稅資料可以提供給銀行參考。即使她請補習班提供在職證明與薪資證明書，銀行還是無法全部認列。最後，我建議她請收入較好的家人當她的保人，增加自己的授信條件，她請姊姊幫忙，才爭取到了想要的額度。
維持良好的薪轉記錄可以說是爭取貸款很重要的條件之一。如果你領的薪水都是現金，記得要拿去銀行存，並在存款條上備註付款單位的名稱（一般備註欄可以顯示6個中文字），這樣刷簿子時可以看到備註，作為薪資入帳的證明。
此外，由於薪轉的簿子在申請貸款時會提供影本給銀行參考，所以平常最好不要將存款用罄，不然銀行會認為你是月光族，入不敷出，影響自己償債能力的評分。
Q&A：如果我去年的收入比今年好，貸款時可以參考去年的收入嗎？
由於銀行提供的收入資料通常以最近6個月的薪轉紀錄或是去年的扣繳憑單取其一即可，所以，如果你在未更換公司的前提下，去年的收入條件較今年佳，或是你每個月的薪水雖然不高，但定期都有獎金入帳，所以年薪較月薪所呈現的還高，那麼，你可以選擇提供去年的扣繳憑單作為收入證明。甚至，如果你過去幾年的收入都很好，還可以授權銀行去國稅局調閱你過去幾年的收入清單，為你的償債能力加分喔！
提高最近3個月的財力證明
如果你有買房子的計畫，可以先跟家人情商先借一筆金額存入你的帳戶，可以使用定存或活期存款，等3～6個月後如有買房子，可以提供給銀行作為財力證明，等貸款下來後再還給家人。
提供保證人
一般而言，保證人的還款能力可以和貸款人合併計算，所以如果可以提供收入和信用條件好的保證人，將有助於爭取較好的貸款條件。有些銀行為了避免貸款人為記名登記的人頭，所以要求保證人必須為二等親內的親屬。不過，仍有些銀行對保證人資格沒有規範，可以善用保證人來提高自己的授信條件。
Q&A：當保證人會影響自己債信條件嗎？
保人可以分為「一般保證人」和「連帶保證人」。「一般保證人」的擔保責任比較輕一點，如果貸款人沒有償還貸款，銀行必須先將抵押的房子法拍，法拍後的價金抵銷剩餘貸款不足的部分才可以向「一般保證人」求償。而如果是「連帶保證人」，擔保責任比較重一點，如果貸款人沒有償還貸款，銀行可以直接轉向「連帶保證人」求償，不需等房子執行法拍。雖然都是擔任保人，「一般保證人」擔保的金額不算他名下的債務，但是「連帶保證人」擔保的金額卻會算在他的名下喔！因此，擔任「連帶保證人」後，他自己的債信條件會變差，未來要貸款時額度也會減少。為了保護消費者，現在的銀行不能主動要求貸款人提供「連帶保證人」，所以大部分的保人都是屬於「一般保證人」。儘管如此，在提供保人時還是留意一下是哪一種喔！
若名下有房子，且仍有房貸，最好將原來的房子過戶給家人或改以家人名字買屋
受央行打房影響，目前如果你名下已有一間以上房子，且仍有房貸，在某些區域要再申請其他間房子的房貸時，貸款成數最多只能核貸六成，利息需在2%以上，且取消寬限期的優惠。如果你有這些區域的買屋需求，最好將原來的房子過戶給其他家人或改以家人名字買屋（尤其如果已經結婚，可以贈與給另一半，不須贈與稅），避免影響貸款條件。
如有信用貸款，要先還掉
一般而言，信用貸款會影響房貸申請的額度，但是房貸較為常見，大部分人買房子都會使用房貸，且有房子作抵押，所以房貸比較不會影響信貸申請的額度。如果你名下有未還完的信貸且有買房子的計畫，可以先跟家人情商先借一筆金額還完信貸餘額，等房貸下來後再辦信貸還給家人。也有些人希望房貸和信貸都能爭取到最好的條件，會在沒有信貸的情況下，於送件房貸時，一併送件申請信貸，這樣房貸和信貸銀行在調閱聯徵時都不會看到貸款，比較容易提供較好的貸款條件。
增加與貸款銀行的往來
為了增加自己在銀行眼中的優良記錄，建議可以找目前較常往來的銀行（如：薪轉銀行、信用卡銀行）詢問房貸，平常存款後盡量不要去提款，累積存款餘額，記錄看起來比較好看。當你與該銀行的往來越頻繁，你的貸款條件議價能力也會越高喔！
此外，除了銀行行庫外，許多壽險公司也有承辦房屋貸款，而且不需是保戶。如果你有貸款需求，不妨詢問幾家壽險公司是否有提供優惠房貸方案，有些比起許多銀行行庫條件更好喔！
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作者簡介_邱愛莉
House123董事暨執行長，文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。本來是朝九晚五的OL，偶然發現自己對房地產的熱情，進而投入研究。看過逾500間房子，獨創一套買屋增值模式。2012年成立House123全方位房產平台，從買方立場出發，教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。著有《買一間會增值的房子》。
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